[긴급점검] 서울 아파트 평균 17억 돌파... 토허제 1년에도 집값 못 잡고 전셋값만 폭등
[긴급점검] 서울 아파트 평균 17억 돌파... 토허제 1년에도 집값 못 잡고 전셋값만 폭등
규제를 강화할수록 집값이 잡힌다고 믿으시나요? 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶은 지 꼭 1년이 된 지금, 서울 평균 아파트값은 오히려 17억 원을 넘겼습니다. 저도 몇 년 전 내 집 마련을 위해 직접 발품을 팔았던 사람으로서, 이 숫자가 그냥 통계로 느껴지지 않습니다.
토허제 1년, 집값은 왜 못 잡았나
토지거래허가구역(土地去來許可區域)이란 특정 지역의 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야만 매매가 가능하도록 묶는 제도입니다. 쉽게 말해, 집을 사고 싶어도 정부 허가 없이는 계약 자체가 불가능한 구역입니다. 지난해 정부는 집값 급등을 막겠다며 서울 전역에 이 규제를 전면 적용했고, 당시에는 어느 정도 효과가 있을 것이라는 기대도 있었습니다.
그런데 결과는 달랐습니다. 서울 평균 아파트 매매가는 규제 이후 87주 연속 상승세를 기록했습니다. 1년 전과 비교하면 무려 1억 5천만 원 가까이 뛴 셈입니다. 동작구 노량진 인근 전용 84㎡ 아파트가 17억 원에 신고가를 경신했다는 소식은 이 흐름을 상징적으로 보여줍니다. 불과 1년 전과 비교해 3억 원 가까이 오른 금액입니다.
저도 당시 비슷한 평형대를 알아보면서 "이 정도면 꽤 오른 거 아닌가"라고 생각했는데, 돌이켜보면 그때가 오히려 저점에 가까웠다는 사실이 씁쓸하게 느껴집니다. 규제가 잡으려 했던 수요 자체는 사라지지 않았고, 허가제라는 장벽 앞에서 매물만 줄어드는 상황이 된 것입니다.
토허제 도입 이후 서울 아파트 매매가 변화를 수치로 정리하면 이렇습니다.
- 서울 평균 아파트값: 약 15억 5천만 원(1년 전) → 17억 원 이상(현재)
- 평균 아파트값 15억 초과 자치구 수: 9곳(2025년) → 13곳(2026년)
- 서울 아파트 매매가 주간 상승세: 토허제 시행 후 87주 연속 유지
- 동작구 노량진 일대 전용 84㎡ 신고가: 17억 원(1년 전 대비 약 3억 원 상승)
수치만 봐도 규제 만능주의(規制萬能主義)의 한계가 드러납니다. 이 용어는 시장의 자율적 흐름을 무시하고 규제만으로 가격을 통제할 수 있다는 잘못된 믿음을 가리킵니다. 정부가 공급보다 거래 규제에 집중하는 동안, 시장은 그 빈틈을 비집고 계속 올랐습니다.
전세난, 실수요자가 받는 직격탄
토허제가 불러온 또 다른 부작용이 있습니다. 바로 전세 매물 잠김 현상입니다. 전세 매물 잠김이란 집주인이 실거주 요건을 충족하기 위해 전세를 놓지 않거나, 매물을 거둬들여 전세 공급 자체가 급감하는 현상을 말합니다. 규제 때문에 집을 사지 못하는 수요가 전세 시장으로 몰리는 동시에, 공급은 줄어드니 전셋값이 폭등할 수밖에 없는 구조가 된 것입니다.
제 주변에서도 이 현상을 직접 목격했습니다. 전세 계약을 갱신해야 했던 지인은 보증금이 한 번에 수천만 원씩 뛰는 상황에 버티지 못하고 결국 경기도로 이사를 갔습니다. 신혼집을 구하던 친구 역시 마음에 드는 전세 매물이 없어 몇 달을 헤맸고, 결국 예산을 훨씬 초과한 곳에 들어갔습니다. 규제가 집값을 잡는 게 아니라, 전세 시장을 통해 같은 사람들에게 고통을 전가하는 것처럼 느껴졌습니다.
전세가율(傳貰價率)도 여기서 주목해야 할 지표입니다. 전세가율이란 매매가 대비 전세가의 비율을 의미하는데, 이 수치가 지나치게 높아지면 갭투자(매매가와 전세가의 차이만으로 주택을 매입하는 투자) 유인이 생겨 결국 매매가 상승을 다시 부추기는 악순환이 만들어집니다. 규제가 시장의 한 축을 누르면, 다른 축이 튀어 오르는 구조입니다.
전세 시장 불안은 실거주 목적의 평범한 세입자들에게 가장 먼저, 가장 크게 영향을 미칩니다. 투자자들은 규제 앞에서 다른 출구를 찾지만, 당장 살 곳이 필요한 실수요자에게는 선택지가 없습니다. 이 점에서 저는 토허제의 피해가 엉뚱한 곳으로 흘러가고 있다고 봅니다. 규제가 집값을 못 잡고 전세난을 부추겼다면, 그건 정책의 설계 자체에 문제가 있다는 뜻 아닐까요.
규제 완화냐 유지냐, 출구는 어디인가
올해 말 토허제 만료를 앞두고 시장에서는 두 가지 시각이 엇갈립니다. 규제를 유지해야 한다는 쪽에서는 "지금 풀면 집값이 더 폭등할 것"이라고 주장합니다. 반면, 일부 지역에 대한 유연한 완화가 필요하다는 의견도 만만치 않습니다. 부동산 전문가들 사이에서는 행정동 단위의 핀셋 완화, 즉 규제 효과가 미미한 지역을 선별해 토허제를 부분 해제하는 방안이 현실적 대안으로 거론되고 있습니다.
저는 개인적으로 일률적인 규제 연장에는 회의적입니다. 서울 전역을 하나의 잣대로 묶는 방식이 1년간 실효성을 입증하지 못했는데, 같은 처방을 그대로 연장하는 것이 과연 맞는 방향인지 의문입니다. 물론 규제를 무조건 풀면 된다는 단순한 주장도 경계해야 합니다. 문제는 '푸느냐 유지하느냐'의 이분법이 아니라, 어떤 지역에 어떤 방식으로 적용하느냐는 설계의 정밀도에 있습니다.
국토교통부는 시장 상황을 모니터링해 연장 여부를 검토하겠다고 밝혔습니다(출처: 국토교통부). 검토라는 단어가 반갑긴 하지만, 1년 동안 지켜본 결과가 87주 연속 상승이라면 지금의 모니터링 방식 자체를 되돌아볼 필요가 있지 않을까요. 공급 확대 없는 규제 강화는 풍선 효과(Balloon Effect)를 낳습니다. 풍선 효과란 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르듯, 규제 지역의 수요가 비규제 지역이나 전세 시장으로 이동해 부작용이 커지는 현상을 말합니다.
한국부동산원이 공표하는 주간 아파트 가격 동향 자료(출처: 한국부동산원)를 살펴보면, 규제가 강화된 기간에도 서울 주요 자치구의 매매가 상승 폭은 전혀 꺾이지 않았음을 확인할 수 있습니다. 정책이 시장에 신뢰를 주려면 숫자로 증명해야 한다고 생각합니다. 지금까지의 성적표는 그 신뢰를 뒷받침하지 못하고 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 토지거래허가구역으로 묶이면 실제로 집을 사고팔기가 얼마나 어려워지나요?
A. 토허제 구역 내에서는 일정 면적 이상의 토지나 주택을 거래할 때 반드시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. 허가 조건으로 실거주 의무가 붙는 경우가 많아, 투자 목적의 매수는 사실상 차단됩니다. 다만 이 과정에서 전세를 끼고 사는 갭투자도 막히다 보니, 집주인들이 전세 매물을 거둬들이는 부작용이 생기기도 합니다.
Q. 서울 아파트 평균값이 17억이라는데, 지역별로 차이가 많이 나나요?
A. 상당히 큽니다. 평균 15억 원을 넘긴 자치구가 1년 사이 9곳에서 13곳으로 늘었지만, 반대로 아직 그 기준에 못 미치는 구도 여럿 있습니다. 강남·서초·송파 같은 이른바 강남 3구는 평균을 훨씬 웃돌고, 상대적으로 외곽 지역은 그 아래입니다. 평균값만으로 서울 전체를 단정 짓기엔 지역 편차가 크다고 볼 수 있습니다.
Q. 토허제를 해제하면 집값이 더 오르지 않을까요?
A. 그렇게 보는 시각도 분명히 있습니다. 규제가 풀리면 잠겨 있던 수요가 한꺼번에 쏟아져 단기 급등이 올 수 있다는 우려입니다. 반면, 전세 매물이 풀리고 실거주 수요의 이동이 원활해지면 오히려 시장 안정에 도움이 된다는 의견도 있습니다. 저는 전면 해제보다는 행정동 단위의 선별적 조정이 더 현실적인 방향이라고 봅니다.
Q. 전세난이 심해지면 월세로 넘어가는 게 낫지 않나요?
A. 전세 보증금을 감당하기 어려운 상황이라면 월세가 현실적 대안이 될 수 있습니다. 다만 월세 전환율(月貰轉換率), 즉 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이자율이 높아지면 실질 주거비 부담이 오히려 커질 수 있습니다. 전세 수급 불안정이 월세가격 상승으로도 이어질 가능성이 있어, 어느 쪽이 유리한지는 개인 상황에 따라 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
Q. 지금 서울에서 내 집 마련, 계속 기다리는 게 맞을까요?
A. 이 질문이 가장 어렵습니다. 기다릴수록 오른다는 분도 있고, 지금 사도 늦지 않았다는 분도 있습니다. 제 경험상 타이밍을 맞추려다 결국 더 비싸게 들어간 경우를 여럿 봤습니다. 다만 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 투자 또는 부동산 조언이 아닙니다. 개인 재무 상황에 따라 전문가 상담을 받으시길 권합니다.
정책이 바뀌어도 가격은 계속 오르는 현실 앞에서, "다음 규제가 나오면 달라지겠지"라는 기대를 갖기가 점점 어려워집니다. 토허제 만료 시점이 다가오는 지금, 정부가 또다시 연장이냐 해제냐는 이분법적 결정만 반복한다면 서민 실수요자들의 주거 불안은 계속될 것입니다. 시장을 이기려는 규제보다, 시장이 움직일 수 있는 공급 환경을 만드는 쪽으로 정책의 무게중심이 옮겨가야 한다고 생각합니다. 부동산 관련 정책 변화가 궁금하다면 국토교통부 공식 채널과 한국부동산원 통계를 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.
--- 참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/448/0000644923
