윤작가의 머니 인사이트

전세사기 피하는 필수 수칙 5가지… 계약할 때 절대 방심하면 안 되는 이유 처음 독립을 준비하면서 전세 계약서에 도장을 찍던 날, 저는 솔직히 아무것도 몰랐습니다. 공인중개사가 "괜찮은 집"이라고 하면 그냥 믿었고, 등기부등본(登記簿謄本)이 뭔지도 제대로 알지 못했습니다. 지금 돌이켜보면 아찔한 기억이지만, 그때의 무지가 오히려 지금 이 글을 쓰게 만든 이유이기도 합니다. 믿었다가 식은땀 흘린 첫 전세 계약 처음 자취를 시작할 때 저는 부동산에 들어가서 중개사가 추천해준 집을 둘러보고, 별 의심 없이 계약서에 서명했습니다. 당시에는 "공인중개사가 문제 있는 집을 소개하겠냐"는 막연한 신뢰가 있었습니다. 등기부등본이라는 서류가 존재한다는 것도 알았지만, 계약 당일에 한 번 훑어보는 것으로 충분하다고 생각했습니다. 지금 생각하면 그 안일함이 얼마나 위험한 것이었는지 모릅니다. 근저당(根抵當)이란 은행이나 금융기관이 해당 부동산을 담보로 잡아둔 채권 한도를 뜻합니다. 쉽게 말해 집주인이 이 집을 담보로 얼마까지 대출을 받을 수 있도록 설정해놓은 금액입니다. 제가 계약할 당시 등기부에 근저당이 설정되어 있었지만, 그것이 얼마짜리인지, 내 보증금과 합쳤을 때 어떤 의미인지 전혀 따져보지 않았습니다. 다행히 그 집은 문제없이 만기가 됐지만, 그때 조금만 운이 나빴다면 이야기가 달라졌을 겁니다. 전세사기 피해는 특정 계층에만 일어나는 일이 아닙니다. 국토교통부 자료에 따르면, 전세사기 피해는 사회초년생과 신혼부부처럼 목돈이 절실한 계층에 집중되는 경향이 있습니다. 처음으로 보증금을 마련해 계약하는 사람일수록, 잃었을 때의 타격이 훨씬 크다는 뜻이기도 합니다. 전세사기 수법과 반드시 알아야 할 3가지 핵심 전세사기 수법은 날이 갈수록 교묘해지고 있습니다. 그중에서도 가장 흔하고 치명적인 방식은 계약과 잔금 사이에 근저당을 새로 설정하는 것입니다. 계약 전날까지는 깨끗한 등기부였다가, 잔금을 치르는 날 새벽에 은행...

장관 후보자 홍제동 아파트 7년 미거주 논란, 갭투자 의혹의 진실은? 이소영 중소벤처기업부 장관 후보자가 서울 홍제동 아파트를 매입한 뒤 7년간 실거주하지 않고 임대를 놓은 사실이 인사청문회를 앞두고 수면 위로 떠올랐습니다. 그 소식을 접했을 때, 몇 년 전 집 한 채 마련하려고 이 서류 저 서류 들고 은행을 전전하던 기억이 불쑥 올라왔습니다. 규제는 언제나 서민 먼저였으니까요. 집 살 때만 해도 규제가 이렇게 많았습니다 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 제가 집을 알아보던 시기는 정부가 투기 수요 차단이라는 명목 아래 LTV(Loan to Value ratio), 즉 주택담보대출비율을 강하게 조이던 때였습니다. LTV란 집값 대비 대출 가능한 금액의 비율을 말하는데, 당시 규제 지역에서는 이 비율이 40~50%까지 낮아져 실수요자도 자기 돈을 엄청나게 쌓아둬야 했습니다. 대출 한도가 이렇게 좁아지자 은행 창구에서 몇 번이나 허탕을 치고 돌아온 기억이 생생합니다. 설상가상으로 DSR(Debt Service Ratio), 즉 총부채원리금상환비율 규제까지 겹쳤습니다. DSR이란 연 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 합계가 일정 비율을 넘지 못하도록 제한하는 제도입니다. 수입이 빤한 직장인 입장에서는 이 장벽 하나가 내 집 마련의 현실적인 상한선을 그어버렸습니다. 아무리 발품을 팔아도 통장 잔고와 대출 한도 사이의 간극은 쉽게 메워지지 않았고, "영끌"이라는 단어가 유행어가 된 것도 그즈음이었습니다. 당시 주변에서는 실거주 의무를 어기거나 다주택을 보유하면 투기꾼 취급을 받는 분위기가 팽배했습니다. 실거주 의무(居住義務)란 분양이나 취득 후 일정 기간 해당 주택에 직접 거주해야 하는 법적 요건을 뜻하는데, 이를 어기면 처분 명령이나 과태료까지 부과되는 상황이었습니다. 그 엄격한 잣대가 일반 서민에게는 어찌나 촘촘하게 적용되던지, 집 한 채 장만하는 데도 세금 전문가를 따로 찾아다닐 정도였습니다. 7년 미거주, 갭투자 의혹의...

4건에서 261건으로 폭증한 '셀러 파이낸싱', 장점과 주의할 점은? 7월 21일 단 4건이었던 '집주인 대출' 매물이 9월 7일 기준 261건으로 약 65배 폭증했습니다. 이 숫자를 처음 봤을 때 저도 모르게 멈칫했습니다. 불과 몇 달 전 제가 집을 사면서 대출 규제 앞에 막혀 발을 동동 굴렀던 기억이 너무 생생했기 때문입니다. 은행 문턱에서 막혔던 그 날들 제가 직접 겪어보니, 요즘 은행 대출 심사는 생각보다 훨씬 촘촘했습니다. LTV(Loan To Value), 즉 주택담보대출비율은 담보로 잡히는 주택 가격 대비 최대로 빌릴 수 있는 금액의 비율을 말하는데, 이 한도가 조여들면서 마음에 드는 아파트를 찾고도 잔금을 도저히 맞출 수 없는 상황이 반복됐습니다. DSR(Debt Service Ratio), 다시 말해 총부채원리금상환비율은 연간 소득 대비 전체 대출 원리금 상환액의 비중을 나타내는 기준으로, 이 규제까지 겹치면서 은행 창구에서 돌아오는 대답은 번번이 "한도 초과"였습니다. 그때 느낀 건 단순한 불편함이 아니라 일종의 무력감이었습니다. 소득도, 신용도도 문제가 없는데 규제의 벽에 가로막혀 계약을 포기해야 하나 진심으로 고민했으니까요. 마침내 잔금 일정을 하루하루 조율하면서 겨우겨우 계약을 마무리했지만, 그 과정에서 '이게 정상적인 시장인가' 하는 의문이 머릿속을 떠나지 않았습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면( 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 ) 수도권 아파트 거래에서 잔금 대출 미확보로 인한 계약 해제 사례는 규제 강화 이후 꾸준히 늘고 있습니다. 저만 겪은 일이 아니라는 뜻입니다. 셀러 파이낸싱이 수면 위로 올라온 이유 셀러 파이낸싱(Seller Financing)이란 집을 파는 매도인이 직접 매수인에게 매매대금 일부를 빌려주는 방식입니다. 쉽게 말해 은행 없이 집주인이 대출자 역할을 하는 구조입니다. 이 거래는 새로운 발명이 아닙니다. 고가 주...

전세사기 중개사 책임부터 소송의 씁쓸한 현실까지, 세입자가 반드시 알아야 할 권리와 방어법 전세사기 피해자가 공인중개사를 상대로 낸 소송에서 법원이 최대 70% 배상 책임을 인정했습니다. 솔직히 이 판결을 처음 접했을 때 "이게 왜 이제야 나왔지?"라는 생각이 먼저 들었습니다. 중개사가 직접 사기에 가담하지 않아도 권리관계를 제대로 설명하지 않으면 책임을 진다는 이야기인데, 그동안 얼마나 많은 세입자들이 이걸 몰라서 그냥 포기했을지 생각하면 마음이 무거워집니다. 배상판결, 중개사 책임은 어디까지인가 서울중앙지법이 잇달아 내린 두 건의 판결이 부동산 업계에서 꽤 주목받고 있습니다. 하나는 보증금 1억 8천만 원짜리 다가구주택이 경매에 넘어간 사건입니다. 중개사가 선순위임차보증금(先順位賃借保證金)을 사실과 다르게 설명했는데, 선순위임차보증금이란 해당 부동산에 이미 먼저 계약된 임차인의 보증금을 뜻합니다. 내가 보증금을 돌려받으려 할 때 이 금액이 먼저 빠져나가기 때문에, 이게 얼마인지 모르면 사실상 계약 자체를 제대로 판단할 수가 없습니다. 1심에서는 중개사 책임을 40%로 봤는데 항소심에서 60%로 올라갔고, 최종 배상액은 1억 800만 원이 됐습니다. 또 다른 사건에서는 신탁부동산(信託不動産)의 임대차 동의서가 위조됐음에도 중개사가 진위를 확인하지 않고 임차인에게 그냥 넘겼습니다. 신탁부동산이란 부동산 소유자가 관리나 담보 목적으로 소유권을 신탁회사에 이전해 놓은 부동산을 말하는데, 이 경우 임대차계약을 체결하려면 반드시 신탁회사의 동의가 필요합니다. 결국 임차인은 대항력(對抗力)을 얻지 못해 1억 2천만 원을 고스란히 날렸고, 법원은 중개사 측에 70%인 8천400만 원을 물렸습니다. 대항력이란 임차인이 부동산 소유자가 바뀌더라도 새 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 이게 없으면 집이 경매에 넘어가거나 소유권이 이전됐을 때 임차인은 법적으로 아무것도 주장할 수 없게 됩니다. 그래서 신탁등기 여부와 동의...

'오락가락' 부동산 세제에 뿔난 민심…정부, 29일 만의 백지화 '역풍' 정부가 세제 개편안을 발표한 지 딱 29일 만에 핵심 내용을 전면 번복했습니다. 비거주 1주택자의 종합부동산세(종부세) 기본공제액을 9억원으로 낮추겠다고 했다가, 여론이 들끓자 12억원으로 원상 복구한 것입니다. 저는 이 뉴스를 보고 솔직히 황당했습니다. 세금 정책이 이렇게 한 달 만에 뒤집힐 수 있다는 게, 납세자 입장에서는 그냥 불안함 그 자체였습니다. 정책 번복, 무엇이 문제였나 이번 사태의 출발점은 지난 8월 3일 발표된 세제 개편안입니다. 정부는 실거주 1주택자의 종부세 기본공제액(綜合不動産稅 基本控除額)을 현행 12억원에서 14억원으로 높이는 대신, 비거주 1주택자는 9억원으로 낮추겠다는 방안을 내놨습니다. 기본공제액이란 이 금액 이하의 주택은 종부세 과세 대상에서 제외해주는 기준선으로, 숫자가 낮아질수록 세금을 내야 하는 사람이 늘어납니다. 처음에는 실거주자를 우대하겠다는 취지가 나쁘지 않아 보였습니다. 그런데 실제 반발을 보니 이해가 됐습니다. 직장 발령이나 부모 부양, 자녀 학교 문제로 어쩔 수 없이 해당 주택에 살지 못하는 경우가 생각보다 훨씬 많거든요. 이런 분들을 '투기 세력'과 동일선상에 놓고 세금을 더 물리겠다는 논리는 아무리 봐도 무리가 있었습니다. 제 주변에도 지방 발령 때문에 서울 집을 임대 주고 있는 분이 계신데, 그분이 이 소식을 듣고 얼마나 황당해했는지 직접 봤습니다. 결국 이재명 대통령과 여당 지지율이 함께 흔들리기 시작했고, 여당 대표까지 공개적으로 수정 필요성을 언급하자 정부는 발표 29일 만에 백지화를 선언했습니다. 국무회의에서 정부안을 먼저 확정한 뒤 국회 심의 과정에서 보완하는 게 통상적인 절차인데, 이번엔 국회 제출 전에 스스로 뒤집었으니 이례적이라는 평가가 나올 만합니다. 비거주 1주택자, 지금 달라진 점 정리 번복된 이후 확정된 내용을 정리하면 다음과 같습니다. 세부담 상...

부동산 가격 하락 시 정부 매입 정책, 과연 해결책인가 아니면 과도한 개입인가? 집값이 떨어지면 정부가 사서 공공주택으로 공급하겠다는 정책이 나왔습니다. 처음 이 소식을 접했을 때 솔직히 "이게 맞는 방향인가?" 하는 의문이 먼저 들었습니다. 몇 년 전 금리가 급등하면서 영끌 대출로 집을 샀던 지인이 경매 직전까지 몰렸던 장면이 떠올랐기 때문입니다. 그 아찔한 경험이 있어서인지, 이번 정책을 바라보는 시선이 더 복잡하게 느껴집니다. 공공매입 시스템, 팩트부터 짚어보면 이재명 대통령은 2025년 6월 30일 SNS를 통해 주택가격 급락 시나리오에 대비한 공공매입(Public Purchase) 시스템 구축을 지시했습니다. 공공매입이란 정부 또는 공공기관이 민간 주택을 일정 기준가 이하로 대량 매입해 공공임대주택 등으로 전환하는 방식입니다. 시장에 급매물이 쏟아지더라도 정부가 받아내 가격 붕괴를 막겠다는 논리입니다. 배경에는 세 가지 악재가 동시에 겹칠 수 있다는 판단이 깔려 있습니다. 조기 대량 공급, 투기수요 억제, 그리고 고금리로 인한 주택담보대출 연체율 상승입니다. 주택담보대출 연체율(Delinquency Rate)이란 총 대출 잔액 중 일정 기간 이상 원리금을 갚지 못한 비율을 말합니다. 이 수치가 올라가면 경매 물건이 늘어나고, 매수자가 줄어든 시장에서는 가격이 빠르게 무너집니다. 실제로 국토교통부 자료에 따르면 최근 3년간 전국 주택 인허가와 착공 건수가 크게 줄었습니다. 공급 부족 누적에 정부가 조기 인허가 인센티브와 국토부 주택공급 인력 확대, 추가 택지 발굴을 동시에 지시한 이유입니다. 정책의 방향은 공급 확대와 투기 억제를 동시에 진행하되, 만에 하나 급락이 오면 공공이 방어막이 되겠다는 구조입니다. ( 출처: 국토교통부 ) 이번 정책에서 정부가 동시에 추진하겠다고 밝힌 핵심 수단을 정리하면 다음과 같습니다. 조기 인허가·착공 인센티브 도입으로 공급 속도 끌어올리기 투기수요 억제를 위한 대출 규제 유지 청년...

성실히 빚 갚은 사람은 바보? 코로나 빚 6조 탕감 정책의 불편한 진실 솔직히 저는 처음 이 뉴스를 봤을 때 "잘됐다"는 생각이 먼저 들었습니다. 코로나 때 대출로 버텨온 소상공인들이 얼마나 힘들었는지 주변에서 직접 봤기 때문입니다. 그런데 기사를 끝까지 읽고 나니 생각이 복잡해졌습니다. 6조 3천억 원 규모의 장기 연체 채무를 소각하거나 조정하겠다는 정부 발표, 과연 이게 공정한 정책일까요. 6조짜리 빚 탕감, 왜 지금 나온 건가 2020년부터 2023년 팬데믹 기간 동안 개인사업자에게 나간 대출 총액은 358조 7천억 원입니다. 이 중 아직 갚지 못한 돈이 154조 7천억 원, 전체의 43.1%에 달합니다. 그 가운데 3개월 이상 연체된 금액이 6조 3천억 원입니다. 숫자로 보면 전체 대출 잔액의 4.1%지만, 절대 금액으로는 결코 작지 않습니다. 타이밍이 묘합니다. 한국은행이 8월 27일 기준금리를 연 3%로 올렸습니다. 두 달 연속 인상이고, 추가 인상 가능성도 열어놨습니다. 기준금리(基準金利)란 중앙은행이 시중 금융기관과 거래할 때 기준으로 삼는 금리를 뜻하는데, 이 숫자가 오르면 시중 대출금리도 따라 오르는 구조입니다. 이미 빚을 감당하기 어려운 분들 입장에서는 이자 부담이 눈덩이처럼 커지는 상황이 된 겁니다. 정부가 내세우는 논리는 이렇습니다. 해외는 코로나 때 재정으로, 즉 현금으로 소상공인을 지원했지만 한국은 대출로 버티게 했다는 겁니다. 방역에 협조하느라 영업을 못 한 대가가 고스란히 빚으로 남았으니, 공동체가 재기의 기회를 줘야 한다는 논리입니다. 저는 이 논리 자체가 틀렸다고 생각하지는 않습니다. 다만 문제는 그 논리가 얼마나 정교하게 집행되느냐에 있다고 봅니다. 이번 정부안에 따르면, 상환능력을 완전히 잃은 채권은 일괄 매입해 소각하고, 일부 갚을 능력이 있는 경우는 원금 감면이나 상환기간 연장으로 지원하는 방식이 유력합니다. 대상은 코로나 피해 소상공인의 무담보 채권 중 2023년 6월 이전에 연체가...

마곡 집값 폭등에 등촌동 30년 구축마저 신고가? 서울 외곽 부동산 시장의 명암과 영끌 대란의 진실 마곡 아파트 시세를 보다가 한숨부터 나왔습니다. 전용 84㎡ 한 채가 17억 원을 넘어서는 걸 보고 저는 조용히 검색창을 닫았습니다. 그렇게 눈을 돌려 발품을 팔기 시작한 곳이 바로 등촌동이었고, 결국 그곳에서 계약서에 도장을 찍었습니다. 이 글은 그 과정에서 직접 보고, 느끼고, 고민했던 것들을 솔직하게 정리한 내용입니다. 마곡 가격이 밀어올린 등촌동의 온도 서울 아파트 시장에서 요즘 자주 쓰이는 말이 순환매(循環買)입니다. 순환매란 가격이 오른 지역의 수요가 상대적으로 저렴한 인근 지역으로 이동하면서 그 지역 가격도 함께 끌어올리는 현상을 뜻합니다. 마곡에서 등촌동으로의 흐름이 딱 그 교과서적인 사례입니다. 실제로 마곡엠밸리9단지 전용 84㎡는 지난달 17억3000만원에 거래됐습니다. 같은 면적 기준으로 등촌동 진로·미주아파트와 비교하면 약 6억 원 가까이 차이가 납니다. 저도 처음엔 "6억 차이면 그냥 마곡을 포기하는 게 맞지 않냐"고 생각했는데, 막상 두 지역을 직접 돌아보고 나서는 생각이 바뀌었습니다. 예산이 현실이 되는 순간, 6억은 포기할 수 있는 숫자가 아니었습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 진로·미주아파트 전용 84.96㎡는 지난달 11억5000만원에 거래되며 역대 최고가를 기록했습니다. 연도별 평균 거래가격을 보면 흐름이 더 선명합니다. 2023년 평균 거래가: 약 7억9000만원 2024년 평균 거래가: 약 8억1900만원 2025년 평균 거래가: 약 8억9500만원 2026년 평균 거래가: 10억원 이상 (7월 최고가 11억5000만원) 3년 만에 평균가가 3억 원 넘게 올랐습니다. 이걸 단순한 시세 반영이라고 보는 분들도 있는데, 저는 이게 단순한 상승이 아니라 수요 이동의 결과라고 봤습니다. 마곡과 발산에서 밀려난 실수요자들이 등촌동으로 몰렸고, 그 압력이 숫자로 나타나고 있...

신용점수 높여도 역차별? 성실한 사람만 손해 보는 대출금리 역전 현상의 씁쓸한 이면 신용점수 900점 이상 고신용자의 신규 신용대출 금리가 오히려 오르고, 700점 이하 저신용자의 금리는 내려갔습니다. 저도 얼마 전 대출 연장 신청을 하러 은행 창구에 앉았다가 이 사실을 처음 맞닥뜨렸는데, 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 성실하게 관리해온 신용점수가 이제 역으로 작용하는 시대가 됐다는 게 아직도 실감이 잘 나지 않습니다. 고신용자 금리가 오른다는 게 사실인가 일반적으로 신용도가 높을수록 낮은 금리를 적용받는다고 알려져 있지만, 제 경험상 이건 지금 시장에서 그대로 통하지 않습니다. 5대 시중은행 기준으로 신용점수 900점 초과 고신용자의 신규 신용대출 평균 금리는 최근 상승세를 보인 반면, 700점 이하 저신용자 구간의 금리는 오히려 하락한 것으로 나타났습니다. 데이터가 보여주는 숫자가 이렇다 보니 처음엔 오류가 아닌가 싶었습니다. 은행 창구 직원도 "정책 방향이 바뀌다 보니 이렇게 됐습니다"라고 짧게 설명하더군요. 연체 한 번 없이 신용점수 900점대를 유지해온 저로서는 뒤통수를 맞은 기분이었습니다. 더 황당한 건, 예전보다 금리가 더 올랐다는 사실을 납부 고지서를 받고 나서야 수치로 확인했다는 점입니다. 이 현상은 금융당국이 추진 중인 가계대출 총량 관리(household loan volume control), 즉 금융기관별 전체 가계대출 증가 폭을 일정 수준 이하로 억제하는 정책과 맞물려 심화되고 있습니다. 가계대출 총량 관리란 금융기관이 1년 동안 늘릴 수 있는 가계대출 총액에 한도를 두는 방식입니다. 이 한도 안에서 중·저신용자 대출 비중을 강제로 늘려야 하는 구조이다 보니, 상대적으로 리스크가 낮은 고신용자 대출을 줄이거나 금리를 올려 수익성을 맞추는 식으로 시장이 반응하고 있는 것입니다. 금리 역전이 생기는 구조적 배경 이 현상의 뿌리를 파고들면 두 가지 정책이 교차하는 지점이 보입니다. 하나는 금융당국이...

"9월부터 퇴직연금으로 10·20년물 국채 직접 매수" 안전하다고 믿었던 예금 금리가 물가를 못 따라간다면, 그게 과연 '안전한 투자'라고 부를 수 있을까요? 주변 직장인 지인이 바로 이 고민을 2년째 하다가, 이번 9월부터 퇴직연금 계좌로 10년·20년물 개인투자용 국채를 직접 살 수 있다는 소식에 처음으로 눈이 반짝이는 걸 봤습니다. 세액공제에 저율과세까지, 혜택만 따지면 사실 꽤 탄탄한 구조입니다. 퇴직연금 계좌로 국채를 산다고? 달라지는 것들 2026년 9월부터 재정경제부가 퇴직연금계좌(DC형, IRP형)를 통해 개인투자용 국채 10년물과 20년물을 직접 매입할 수 있도록 판매 채널을 확대했습니다. DC형이란 확정기여형 퇴직연금을 뜻하는데, 쉽게 말해 회사가 부담금을 납입하면 근로자 본인이 직접 운용 지시를 내리는 방식입니다. IRP형(Individual Retirement Pension)은 근로자가 스스로 추가 납입까지 할 수 있는 개인형 퇴직연금으로, 세액공제 혜택이 가장 강력한 계좌입니다. 기존에는 개인투자용 국채를 사려면 반드시 미래에셋증권에 전용 계좌를 따로 개설해야 했습니다. 이 절차가 번거롭다는 이유로 관심은 있어도 실제로 진입하지 못한 분들이 꽤 많았습니다. 제 지인도 그중 하나였는데, 이번에 기존 퇴직연금 계좌에서 바로 청약이 가능해진다는 걸 알고 나서 처음으로 구체적인 수치를 따져보기 시작하더군요. 9월 발행 규모는 총 2,300억 원입니다. 3년물 50억 원, 5년물 500억 원, 10년물 1,100억 원, 20년물 650억 원으로 구성되며, 이 중 퇴직연금 계좌로 살 수 있는 건 10년물과 20년물입니다. 청약 기간은 9월 9일부터 15일까지이며, 참여 가능한 금융사는 신한·하나·NH농협은행 3곳과 미래에셋·삼성·한국투자·KB·NH투자증권 5곳입니다. 숫자로 보면 확실히 보이는 절세 혜택 이 상품이 노후 준비 수단으로 주목받는 핵심 이유는 복리(複利) 구조와 세제 혜택의...

산업용 지역 전기요금제 개편, 남부지방 인하에도 갈등 우려되는 이유 매달 전기요금 고지서를 받아들 때마다 숫자 앞에서 잠깐 멈추게 됩니다. 저도 지방에서 제조 공장을 운영하면서 전기요금이 고정비 중 가장 무겁게 느껴지는 항목이었는데, 2026년 8월 한국전력과 기후에너지환경부가 산업용 지역 전기요금제 방안을 공식 발표하면서 남부지방 산업용 전기료가 최대 10%까지 내려갈 수 있다는 소식에 처음으로 고지서가 반가워졌습니다. 지역마다 다른 인하 폭, 내가 있는 곳은 어디일까 이번 제도의 핵심은 전국을 크게 4개 권역으로 나누고, 권역 안에서도 행정구역별로 다시 구분해 최종적으로 11개 지역이 서로 다른 산업용 전기요금을 적용받게 된다는 점입니다. 구체적인 인하 수준을 정리하면 다음과 같습니다. 남부권(남부지방): kWh당 13~18원 인하, 지난해 산업용 평균 판매단가 181.9원 기준으로 약 7~10% 인하 중부권(충청·강원): kWh당 10~15원 인하, 약 5~8% 인하 수도권 북부(서울 강북·인천 포함): kWh당 6~10원 인하, 약 3~8% 인하 수도권 남부(서울 강남·경기 남부 등): 지역별 조정 요금 0~1원 인하로 사실상 현행 수준 유지 저처럼 남부지방에 공장을 두고 있는 입장에서 1kWh당 최대 18원이 줄어든다는 건 숫자가 작아 보여도 실제 월 사용량을 곱하면 수백만 원 단위의 차이가 납니다. 제 경험상 전기 요금은 한 달 단위보다 분기 단위로 누적됐을 때 비로소 그 무게가 느껴지는데, 그 관점에서 보면 이번 인하는 결코 작은 변화가 아닙니다. 요금 구조에 새로 생기는 항목은 '지역별 조정 요금'입니다. 이는 기존 전기요금 체계에 별도 항목을 추가하는 방식으로, 지역마다 얼마나 깎아주느냐를 수치로 명시한 것입니다. 조정 요금 수준을 결정하는 지표로는 전력 자급률, 균형성장 지수, 송전 비용이 반영됩니다. 여기서 전력 자급률이란 해당 지역이 소비하는 전력 대비 자체 생산하는 전력의 비율을 뜻합니다. 자급...

"1만 6천 가구 역대 최대 규모... 인천 노후계획도시 정비사업, 정말 속도 낼 수 있을까" 솔직히 저는 인천 노후계획도시 정비사업이 이렇게 빠르게 본궤도에 오를 줄 몰랐습니다. 2025년 8월, 국토교통부가 인천 5개 지구 25개 단지, 총 1만6267가구를 선도지구로 최종 선정했습니다. 분당·일산을 포함한 1기 신도시 개별 지자체 물량은 물론, 앞서 선정된 부산과 대전을 두 배 이상 웃도는 수치입니다. 단일 지방정부 기준으로는 역대 최대 규모입니다. 1만6267가구, 이 숫자가 의미하는 것 이번에 선도지구로 선정된 곳은 연수, 구월, 갈산·부평·부개, 계산, 만수 등 5개 지구입니다. 공모에는 총 21개 구역, 4만6105가구가 신청했으니, 경쟁률로 따지면 약 3대 1 수준이었습니다. 심사 기준은 주민동의율, 건물 노후도, 주차 불편 등 정주환경(定住環境) 개선의 시급성이었습니다. 정주환경이란 주민들이 실제로 살아가는 생활 환경 전반을 뜻합니다. 단순히 건물이 오래됐는가가 아니라, 얼마나 살기 불편한가를 종합적으로 따졌다는 얘기입니다. 비교 수치를 보면 이번 선정 규모가 얼마나 큰지 실감이 됩니다. 1기 신도시 중 가장 많은 분당이 1만2055가구, 일산이 9174가구였고, 부산은 7318가구, 대전은 7797가구였습니다. 인천 1만6267가구는 이들 모두를 훌쩍 넘습니다. 규모가 크다는 것은 그만큼 인천 구도심의 노후화가 심각하다는 반증이기도 합니다. 각 선도지구가 공모에서 평가받은 항목을 정리하면 다음과 같습니다. 주민동의율: 사업 추진 의사가 있는 주민 비율로, 사업의 실현 가능성과 직결됩니다. 건물 노후도: 준공 연도와 외벽 균열, 배관 상태 등을 종합 평가합니다. 정주환경 개선 시급성: 주차 공간 부족, 녹물 발생 등 생활 불편의 정도입니다. 도시기능 활성화 필요성: 상업·교통·생활 인프라의 쇠퇴 여부를 따집니다. 이 기준들을 보고 있으면, 제가 예전에 지인 집에서 겪었던 상황이 고스란히 떠오릅니다. 녹물이...

"고시원 '욕조 허용' 9일 만에 철회, 현장을 모른 탁상행정의 실체" 국토교통부가 2015년 이후 금지됐던 고시원 내 욕조 설치를 다시 허용하는 개정안을 행정예고한 지 9일 만에 "재검토하겠다"고 물러섰습니다. 제가 직접 고시원에서 살아봤기 때문에 이 뉴스를 처음 접했을 때 솔직히 황당했습니다. 1.5~3평짜리 방에 욕조라니, 그 공간이 실제로 어떻게 생겼는지 알기나 하고 내놓은 안인가 싶었습니다. 제가 살아본 고시원, 일반적인 인식과 달랐던 것들 고시원은 보통 "공부하러 단기로 들어가는 곳" 정도로 알려져 있지만, 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 대학 졸업 직후 취업해서 홍대 근처 고시원에 한 달간 머문 적이 있습니다. 당시 월 30만 원 선이었는데, 방에는 싱글 침대 하나와 작은 책상 하나가 들어가면 그게 전부였습니다. 문을 열면 침대 끝이 바로 닿는 구조였으니, 욕조는커녕 짐 가방을 제대로 펼쳐놓을 공간도 없었습니다. 샤워는 층마다 공용 샤워부스 두 칸을 다 같이 써야 했습니다. 출근 전 타이밍을 잘못 맞추면 길게 줄을 서야 했고, 눈치 보면서 빨리 씻고 나오는 게 일상이었습니다. 지방에서 갓 올라온 저에게 보증금 없이 한 달치 월세만 내고 바로 입주할 수 있다는 조건은 정말 고마웠습니다. 일반 원룸은 통상 보증금(임대차 계약 시 세입자가 집주인에게 맡기는 보증 금액)만 수백만 원이 필요하고, 단기 계약을 받아줄 집주인도 현실적으로 없으니까요. 일반적으로 고시원은 수험생만 쓰는 곳이라고 알려져 있지만, 실제로는 지방 상경 직장인, 일용직 노동자, 저소득 청년 1인 가구가 주 이용층입니다. 건축법상 고시원의 정식 명칭은 다중생활시설(多衆生活施設)입니다. 다중생활시설이란 불특정 다수가 공동으로 거주하는 시설로, 주택이 아닌 근린생활시설로 분류됩니다. 주택 건축 기준에 적용되는 최소 면적, 채광, 환기 규정을 받지 않아도 되기 때문에 운영자 입장에서는 원룸보다 훨씬 낮은 건축 ...

"우리 땅은 우리가 지킨다" 울릉도까지 외국인 토지거래허가구역으로 지정된 현장 국토 외곽 섬 353곳이 외국인 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 울릉도 72.3㎢가 여기 포함된다는 소식을 접하고, 제가 겨울 제주도에서 카페 안에서 유일한 한국인이었던 그날이 불현듯 떠올랐습니다. 그때 느꼈던 불편한 감각이 단순한 기우가 아니었다는 생각이 들었습니다. 허가제 지정, 어떤 내용인가 이번 조치의 핵심은 외국인 토지취득계약(土地取得契約), 즉 외국인이 우리나라 땅을 사는 계약 자체를 사전에 막는 장치입니다. 토지취득계약이란 매매, 교환, 증여 등을 통해 토지 소유권을 이전받는 계약 일체를 뜻합니다. 이번 고시가 발효된 순간부터, 지정된 353개 섬에서 외국인이 토지를 사고 싶다면 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 관할 시·군·구의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 계약을 맺으면 그 계약은 법적으로 무효가 되고, 위반자는 2년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 지방자치단체는 허가 여부를 결정할 때 국방부와 국가정보원 등 관계기관과 협의하도록 되어 있습니다. 외국인의 토지 취득을 전면 금지하는 건 아니지만, 취득 전 단계에서 사전 심사(事前審査)를 강화한 것입니다. 사전 심사란 계약이 성사되기 전 단계에서 국가가 개입해 적절성을 검토하는 절차를 말합니다. 이번 지정은 세 번째입니다. 정부는 2014년 12월 영해기선(領海基線) 기점 8곳을 처음 지정했습니다. 영해기선이란 우리나라 영해의 폭을 측정하는 기준선으로, 이 선을 넘어선 바다는 국제법상 공해가 됩니다. 2025년 2월에는 서해 5도와 영해기선 기점 12곳 등 25곳으로 넓혔고, 이번에 353곳으로 대폭 확대됐습니다. ( 출처: 국토교통부 ) 이번에 지정된 주요 섬을 살펴보면 다음과 같습니다. 경북 울릉도 72.3㎢ 전남 신안 대흑산도 21.2㎢ 인천 옹진 덕적도 20.8㎢ 인천 자월도 7.1㎢ 전남 여수 서도 7.0㎢ 인천 볼음도 6.6㎢ ...

서울 강북 아파트 평균 월세 150만원 돌파, 서민 주거비 부담 '빨간불' 지난달 서울 강북 아파트 평균 월세가 통계 집계 이래 처음으로 150만원을 넘어섰습니다. 152만2000원이라는 숫자를 보고 저도 순간 눈을 의심했는데, 20년 전 서울에 처음 상경했을 때의 기억이 떠오르면서 뭔가 복잡한 감정이 올라왔습니다. 그때도 집값은 비쌌지만, 지금과는 차원이 다른 얘기입니다. 20년 전 상경 청년의 눈에 비친 강북 월세 솔직히 말씀드리면, 저도 처음 서울에 발을 들여놨을 때 집값이 이렇게까지 벽이 될 줄은 몰랐습니다. 지방 출신으로 막연히 '서울에 살면 뭔가 달라지겠지'라는 환상을 품고 상경했는데, 첫 번째로 마주친 현실이 바로 월셋집 구하기였습니다. 치안도 영 불안하고 집주인도 이상한 분이셨는데 그래도 그 집으로 들어갈 수밖에 없었던 이유는 단 하나, 가격이었습니다. 그때도 강북과 강남을 나눠서 얘기하는 분위기는 있었습니다. 오히려 당시에는 두 지역의 격차가 지금보다 더 뚜렷했던 것 같기도 합니다. 사실 그 시절 저는 부동산에 관심도 없었고 돈도 없었으니 '강남은 부자들 동네, 강북은 서민 동네'로 단순하게 이해하고 말았습니다. 그게 당시 제 수준이었습니다. 그런데 지금은 그 강북조차 평균 월세가 152만원입니다. 10년 전인 2016년 7월 강북 아파트 평균 월세가 78만원이었으니 딱 두 배 가까이 오른 겁니다. 일반적으로 월세는 완만하게 오른다고 알려져 있지만, 제 경험상 서울 월세만큼은 그 상식이 통하지 않는 것 같습니다. 150만원이 넘는 월세, 숫자보다 더 무서운 현실 월세 150만원이 크냐 작냐는 사람마다 다르게 느낄 수 있습니다. 하지만 이게 평균이라는 점이 핵심입니다. 평균이 150만원이면 그보다 비싼 집은 훨씬 많다는 뜻이고, 나머지 집들도 결국 이 평균을 향해 끌려 올라가게 됩니다. 최고치가 오르면 전체 시장이 따라가는 것, 이건 제가 부동산을 공부하면서 처음으로 실감한 부분입니...

이사 날짜 맞춰서 새집 계약금까지 냈는데, 집주인이 "새 세입자 들어오면 줄게요"라고 했다면 어떻게 해야 할까요. 이게 그냥 양해를 구하는 말처럼 들릴 수 있지만, 법적으로는 집주인이 보증금을 못 돌려주겠다고 공식 선언한 것과 다를 바 없습니다. 저도 전세 살 때 비슷한 상황을 겪었는데, 그 당시에 몰랐다면 수천만 원을 그냥 날렸을 수도 있었습니다. 이행거절, 집주인의 말 한마디가 법적 선언이 된다 이행거절(履行拒絶)이란 채무자가 자신의 의무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하는 것을 말합니다. 쉽게 말해, 집주인이 "새 세입자가 없으면 보증금을 못 줘요"라고 말한 순간, 그것은 그냥 하소연이 아니라 법적으로 이행을 거절한 의사표시가 됩니다. 이게 왜 중요하냐면, 원칙적으로 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행(同時履行) 관계에 있기 때문입니다. 동시이행이란 두 사람이 서로의 의무를 동시에 맞교환해야 한다는 원칙으로, 임차인이 집을 비워주면 그 즉시 집주인도 보증금을 돌려줘야 한다는 뜻입니다. 이 원칙 때문에 1심과 2심 법원은 임차인이 먼저 이사를 나가겠다는 행동을 실제로 보여주지 않았으니 집주인 잘못이 아니라고 판단했습니다. 그런데 대법원은 여기서 방향을 틀었습니다. 집주인이 이미 "새 임차인 없이는 줄 돈이 없다"고 못 박은 상황에서, 임차인더러 이삿짐을 다 빼고 열쇠를 내밀어야 한다고 강요하는 건 형식적인 절차를 요구하는 것에 불과하다고 본 것입니다. 임차인이 집을 비워도 어차피 돈을 못 받을 게 뻔한데, 그 절차를 굳이 밟지 않았다고 해서 손해배상을 못 받는다는 건 말이 안 된다는 판단이었습니다. 저도 처음에 이 판결 구조를 접했을 때 "1, 2심이 왜 그렇게 판단했을까" 싶었는데, 사실 동시이행 원칙이 워낙 뿌리 깊은 법 원칙이라 하급심에서는 그 틀을 벗어나기 어려웠던 것 같습니다. 대법원이 결국 "명백한 이행거절이 있는 상...

정부가 전세사기로 무너진 임대차 시장을 살리겠다며 '전월세 안심신탁'이라는 새 제도를 들고 나왔습니다. 솔직히 저는 이 뉴스를 처음 봤을 때 "이게 실제로 굴러갈까?" 하는 의문이 먼저 들었습니다. 20년 전 제가 직접 전세 보증금을 돌려받는 과정에서 진땀을 뺀 경험이 있어서인지, 이런 정책 발표가 나올 때마다 현실감이 조금 떨어진다는 느낌을 지울 수가 없습니다. 전월세 안심신탁, 구조를 먼저 파악해야 합니다 이 제도의 핵심은 안정화기구(전월세 안정화기구)가 중간에 끼어드는 3자 구조입니다. 안정화기구란 임대인과 임차인 사이에서 보증금을 직접 예탁받아 운용하고, 임대인에게는 수익을, 임차인에게는 보증금 반환 안전망을 제공하는 공공성격의 기금 운용 주체입니다. 기존에는 임대인이 보증금을 받아 마음대로 썼다가 돌려주지 못하는 문제가 생겼는데, 이 구조에서는 임차인의 전세금이 처음부터 안정화기구에 예치됩니다. 주택도시보증공사(HUG)가 해당 자금을 운용해 임대인에게 연 4%대 수익을 지급하고, 계약이 끝나면 임차인에게 원금을 돌려주는 방식입니다. 전세금 반환보증(임차인이 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우에 대비하는 보험성 상품)이나 전세대출 보증에 별도로 가입할 필요가 없다는 것도 차별점입니다. 이론상으로는 임대인도, 임차인도 각자의 걱정을 덜 수 있는 구조입니다. 국토교통부가 제시한 시뮬레이션을 보면 수치가 꽤 구체적입니다. 서울 연립·다세대 기준으로 시세 3억 원 주택에 전세금 2억 원, 월세 전환 시 보증금 1,000만 원에 월세 74만 원인 물건을 기준으로 계산했을 때, 임차인이 전세금의 80%인 1억 6,000만 원을 연 3.97% 금리로 대출받으면 월 이자는 약 53만 원입니다. 여기에 전세금 반환보증료 월 약 2만 8,000원을 더하면 총 월 부담은 약 56만 원, 기존 월세보다 약 20만 원 줄어드는 셈입니다. ( 출처: 국토교통부 ) 안심신탁 참여 시 임대인이 받을 수 있는 약정 수익도 명시되...

가계빚이 드디어 2000조 원을 넘었습니다. 2026년 2분기 기준 가계신용 잔액이 2019조 8000억 원을 기록했다는 한국은행 발표를 보고, 저는 얼마 전 빌라를 사면서 겪었던 그 아찔했던 순간이 떠올랐습니다. 빚이 느는 게 숫자의 문제가 아니라, 집 한 채 마련하려는 서민들의 이야기라는 걸 몸으로 알고 있기 때문입니다. 대출 서류 뭉치를 안고 뛰어다닌 날들 집을 사기로 마음먹은 순간부터 서류와의 전쟁이 시작됐습니다. 주택담보대출(住宅擔保貸出)이란 쉽게 말해 집을 담보로 금융기관에서 빌리는 돈인데, 이게 말처럼 간단하지가 않습니다. 소득 증빙부터 재산 현황, 건강보험료 납부 내역까지 요구하는 서류가 한두 가지가 아닙니다. 저도 처음엔 이 정도면 충분하겠지 싶었는데, 준비할수록 계속 추가 서류가 나왔습니다. 더 황당했던 건 서류를 다 갖춰놓고 나니 정책이 바뀌어 있었다는 겁니다. DSR(총부채원리금상환비율)이란 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 나타내는 지표인데, 이 기준이 조여지면서 당초 계획했던 대출 한도가 줄어들었습니다. 저는 다행히 빠르게 움직여서 겨우 대출을 받을 수 있었지만, 저와 비슷한 시기에 계약한 분들 중에 정책 변경으로 대출이 막히면서 계약금을 날린 경우를 직접 옆에서 봤습니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 내 집 마련을 위해 수개월을 준비해온 사람이 정책 한 번 바뀌는 것에 무너지는 상황이 이렇게 흔할 줄은 몰랐거든요. 당시 부동산 담당 중개사도 "저도 이게 적용이 되는 건지 아닌지 확실하지 않다"고 하더군요. 현장의 전문가조차 갈피를 못 잡는 규제라면, 그냥 집 한 채 사려는 일반 서민이 따라잡을 수 있을 리가 없습니다. 한국은행이 발표한 2분기 가계신용 통계를 보면 상황이 더 명확해집니다. 2분기 가계대출 증가폭은 24조 9000억 원으로, 이는 2021년 3분기 이후 약 5년 만에 가장 큰 증가폭입니다. 그중 주택담보대출과 전세자금대출, 집단대출을 합한 주택 관련 대출 잔액은 이미 1...