"우리 땅은 우리가 지킨다" 울릉도까지 외국인 토지거래허가구역으로 지정된 현장
"우리 땅은 우리가 지킨다" 울릉도까지 외국인 토지거래허가구역으로 지정된 현장
국토 외곽 섬 353곳이 외국인 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 울릉도 72.3㎢가 여기 포함된다는 소식을 접하고, 제가 겨울 제주도에서 카페 안에서 유일한 한국인이었던 그날이 불현듯 떠올랐습니다. 그때 느꼈던 불편한 감각이 단순한 기우가 아니었다는 생각이 들었습니다.
허가제 지정, 어떤 내용인가
이번 조치의 핵심은 외국인 토지취득계약(土地取得契約), 즉 외국인이 우리나라 땅을 사는 계약 자체를 사전에 막는 장치입니다. 토지취득계약이란 매매, 교환, 증여 등을 통해 토지 소유권을 이전받는 계약 일체를 뜻합니다. 이번 고시가 발효된 순간부터, 지정된 353개 섬에서 외국인이 토지를 사고 싶다면 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 관할 시·군·구의 허가를 받아야 합니다.
허가 없이 계약을 맺으면 그 계약은 법적으로 무효가 되고, 위반자는 2년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 지방자치단체는 허가 여부를 결정할 때 국방부와 국가정보원 등 관계기관과 협의하도록 되어 있습니다. 외국인의 토지 취득을 전면 금지하는 건 아니지만, 취득 전 단계에서 사전 심사(事前審査)를 강화한 것입니다. 사전 심사란 계약이 성사되기 전 단계에서 국가가 개입해 적절성을 검토하는 절차를 말합니다.
이번 지정은 세 번째입니다. 정부는 2014년 12월 영해기선(領海基線) 기점 8곳을 처음 지정했습니다. 영해기선이란 우리나라 영해의 폭을 측정하는 기준선으로, 이 선을 넘어선 바다는 국제법상 공해가 됩니다. 2025년 2월에는 서해 5도와 영해기선 기점 12곳 등 25곳으로 넓혔고, 이번에 353곳으로 대폭 확대됐습니다. (출처: 국토교통부)
이번에 지정된 주요 섬을 살펴보면 다음과 같습니다.
- 경북 울릉도 72.3㎢
- 전남 신안 대흑산도 21.2㎢
- 인천 옹진 덕적도 20.8㎢
- 인천 자월도 7.1㎢
- 전남 여수 서도 7.0㎢
- 인천 볼음도 6.6㎢
- 제주 우도 6.2㎢
규모만 봐도 단순한 무인도 몇 곳을 묶은 게 아니라는 걸 알 수 있습니다. 국방·전략상 의미 있는 섬들이 이번에 한꺼번에 포함됐습니다.
겨울 제주도에서 직접 느낀 영토주권의 온도
일반적으로 '외국인이 우리 땅을 산다'는 이야기는 막연하게 들립니다. 뉴스 속 이야기처럼 느껴지고, 당장 내 삶과는 거리가 멀다는 생각이 들기 쉽습니다. 그런데 제 경험상 이건 좀 다릅니다.
몇 해 전 남편과 겨울 제주도를 찾았습니다. 피서철도 아니고, 명절도 아니고, 그냥 비수기 한겨울이면 한산할 거라는 생각이었습니다. 그런데 막상 가보니 카페마다 사람이 바글바글했습니다. 그 카페 전체를 통틀어 저희 부부만 한국인이었던 순간이 있었습니다. 나머지는 거의 전부 중국인 관광객이었습니다. 그게 단순히 관광객이 많다는 얘기로 끝나면 괜찮습니다. 문제는 관광이 아니라 '땅'이라는 겁니다.
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 제주도 땅이 중국인 손으로 넘어간다는 뉴스를 우스갯소리처럼 흘려듣다가, 그 카페 안에서 처음으로 이게 진짜 현실이구나 싶었습니다. 관광객이 많은 것과 그 나라 사람이 우리 땅을 소유하는 것은 분명히 다른 차원의 문제입니다. 외국인의 토지 취득이 누적되면 결국 영토주권(領土主權)이 흔들릴 수 있습니다. 영토주권이란 국가가 자국 영토 내에서 다른 나라의 간섭 없이 최고 권력을 행사할 수 있는 권리를 뜻합니다. 카페 창밖으로 보이는 바다가 그날따라 낯설게 느껴진 이유가 바로 그것이었습니다.
제주도는 한때 외국인 투자 유치를 목적으로 투자이민제를 운영하며 일정 금액 이상 부동산을 구입한 외국인에게 영주권을 부여했습니다. 그 결과 제주도 내 외국인 토지 소유 면적이 지속적으로 늘었고, 이를 우려하는 목소리도 꾸준히 높아졌습니다. (출처: 제주특별자치도)
외국인 규제, 다른 나라는 어떻게 하나
'외국 자본도 투자의 일종이니 환영해야 한다'는 시각도 있습니다. 저도 외국인 투자 자체를 나쁘게 보지는 않습니다. 기업 투자나 금융 자본의 유입은 경제 성장에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그런데 토지는 다른 문제입니다. 토지는 유한한 자원이고, 한번 소유권이 넘어가면 되돌리기가 매우 어렵습니다.
다른 나라들의 사례를 보면 이 점이 더 명확합니다. 뉴질랜드는 2018년 해외투자법 개정을 통해 외국인의 주거용 토지 취득을 원칙적으로 금지했습니다. 호주도 외국인투자심의위원회(FIRB)를 통해 외국인의 부동산 취득을 사전 심사합니다. 캐나다는 2023년부터 2년간 외국인 주거용 부동산 구매를 전면 금지하는 조치를 시행했습니다. 이들 국가 모두 '외국 자본은 환영하되, 땅은 지킨다'는 원칙을 세운 셈입니다.
제 경험상 이건 단순한 부동산 규제가 아닙니다. 안보와 직결된 문제입니다. 국가정보원이 국토부에 지정을 요청했다는 사실 자체가 이번 조치의 성격을 잘 말해줍니다. 외국인이 전략적 요충지 인근 토지를 소유하면, 군사시설이나 해안 접근로에 대한 감시·통제에 허점이 생길 수 있습니다. 이번 조치가 '부동산 정책'보다 '안보 정책'에 가까운 이유가 여기에 있습니다.
국내 규제와의 형평성, 솔직히 불편한 부분
이번 조치의 방향 자체는 맞다고 봅니다. 그런데 한 가지 불편한 생각이 자꾸 걸립니다. 정작 우리나라 국민들은 대출 규제 때문에 집 한 채 사기도 힘든 상황입니다. 총부채원리금상환비율(DSR)이라는 대출 규제가 대표적입니다. DSR이란 연간 소득 대비 원리금 상환액의 비율로, 이 비율이 높으면 대출을 받을 수 없습니다. 실수요자인 국내 무주택자들도 이 규제에 막혀 내 집 마련을 포기하는 경우가 적지 않습니다.
제가 직접 주변에서 본 경우만 해도, 맞벌이 부부가 DSR 규제에 걸려 대출 한도가 턱없이 부족해서 서울 외곽 아파트도 못 사는 상황이었습니다. 그런데 같은 시기에 외국인은 자국 자금을 들여와 국내 규제에 크게 구애받지 않고 땅을 사들일 수 있었다면, 이건 형평성 문제가 맞습니다. 규제의 무게가 정작 보호받아야 할 내국인에게만 집중되어 있었던 겁니다.
이번 허가제 도입이 뒤늦은 감은 있지만, 적어도 방향은 옳다고 생각합니다. 나아가 섬 지역에만 한정하지 않고, 국경 인근이나 군사시설 주변 토지 전반으로 규제를 확대하는 방안도 고민해볼 필요가 있다고 봅니다. 외국인이 취득할 수 있는 토지의 면적 상한을 법으로 명시하는 방식도 검토해볼 만합니다.
자주 묻는 질문
Q. 외국인 토지거래허가구역으로 지정되면 외국인은 아예 땅을 살 수 없나요?
A. 전면 금지는 아닙니다. 계약 전에 관할 시·군·구의 허가를 받으면 취득할 수 있습니다. 다만 국방부, 국가정보원 등 관계기관과 협의해서 허가 여부가 결정되기 때문에 전략상 민감한 지역은 사실상 취득이 어려워질 가능성이 높습니다. 허가 없이 계약하면 계약 자체가 무효가 됩니다.
Q. 이번 지정 효력은 언제부터 발생하나요?
A. 고시 즉시 효력이 발생합니다. 2026년 8월 20일 국토교통부가 고시를 확정한 날부터 바로 적용됩니다. 일반적으로 법령 시행일까지 유예기간이 있다고 생각하시는 분들도 있는데, 이번 경우는 고시와 동시에 효력이 생기므로 주의가 필요합니다.
Q. 제주도는 이번 지정에 포함되지 않은 건가요?
A. 제주 우도(6.2㎢)는 이번에 포함됐습니다. 제주도 본섬은 이번 353개 섬 지정 목록과는 별도의 기존 규제 체계 아래 있습니다. 제주도의 경우 투자이민제와 외국인 토지 취득 관련 별도 논의가 지속적으로 이루어지고 있어, 앞으로의 정책 변화를 지켜볼 필요가 있습니다.
Q. 한국 국적을 가진 외국 영주권자도 규제 대상인가요?
A. 외국인 토지거래허가구역 규제의 '외국인'은 대한민국 국적을 보유하지 않은 자를 기준으로 합니다. 한국 국적자는 외국에 영주권이 있더라도 이 규제의 적용 대상이 아닙니다. 다만 국적 외에 거주 지위나 법인 형태 등에 따라 세부 규정이 다를 수 있으므로, 구체적인 케이스는 관할 시·군·구나 법률 전문가에게 확인하시는 것이 좋습니다.
Q. 앞으로 지정 대상이 더 늘어날 가능성이 있나요?
A. 가능성은 있습니다. 정부는 2014년 8곳, 2025년 25곳, 2026년 353곳으로 지속적으로 범위를 넓혀왔습니다. 이번에 국가정보원이 요청해서 대폭 확대된 만큼, 추후 전략적 판단에 따라 내륙 지역이나 항구·공항 주변 부지까지 논의가 확대될 가능성도 배제할 수 없다고 봅니다.
이번 울릉도를 포함한 353개 섬 허가제 지정은 뒤늦었지만 필요한 조치라고 생각합니다. 그 겨울 제주도 카페 안에서 느꼈던 낯섦이 이제 와서 제도로 조금이나마 정리되는 느낌입니다. 앞으로 섬에만 그치지 않고, 전략적 요충지와 외국인 토지 소유 전반에 대한 기준을 더 촘촘하게 만들어가기를 바랍니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 법률 또는 부동산 투자 조언이 아닙니다. 구체적인 사항은 반드시 관계 기관이나 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
--- 참고: https://www.kbmaeil.com/article/20260820500657
