윤작가의 머니 인사이트

내국인만 조이는 대출 규제, 외국인 부동산 역차별 이대로 괜찮나 서울에서 외국인의 이상 부동산 거래 통보 건수가 1년 만에 64건에서 135건으로 두 배 넘게 뛰었습니다. 30억 원 이상 고가 거래만 떼어 봐도 29건에서 62건으로 마찬가지로 두 배 이상 급증했습니다. 한국인은 대출 한 푼 더 받으려고 서류를 쌓고 또 쌓는 동안, 이런 숫자가 나왔다는 사실이 솔직히 허탈하게 느껴졌습니다. 숫자가 말하는 이상징후, 어디까지 왔나 이상 거래 통보란, 자금조달 과정이나 계약 절차에서 정상 범위를 벗어난 징후가 포착돼 관계 기관 조사 대상으로 선별된 거래를 말합니다. 쉽게 말해, 돈의 출처나 흐름이 석연치 않아 당국이 "이건 한번 들여다봐야겠다"고 판단한 건들입니다. 해외 자금 불법 반입이나 편법 증여(증여세를 피하기 위해 자산을 우회로 이전하는 행위)가 의심될 때 검찰이나 국세청 등 관계 기관에 통보됩니다. 국적별로 보면 지난해 통보 건수에서 중국인이 전체의 48%인 184건을 차지했고, 미국인이 107건으로 뒤를 이었습니다. 외국인이 보유한 국내 토지는 2021년 16만 7,725필지에서 지난해 19만 9,003필지로 18.6% 늘었는데, 중국인 보유 필지만 따로 보면 같은 기간 무려 32.8% 급증했습니다( 출처: 국토교통부 ). 이 수치들을 처음 접했을 때, 단순히 "외국인이 집을 많이 사네"가 아니라 "이게 정상적인 속도인가"라는 의문이 먼저 들었습니다. 이상 거래로 분류된 건 중에서 실제로 위법 행위가 확정된 비율이 어느 정도인지는 조사가 진행 중인 경우가 많아 단정 짓기 어렵습니다. 하지만 1년 새 두 배로 늘어난 통보 건수 자체가, 시장에서 뭔가 달라지고 있다는 신호로 읽히는 것만은 분명합니다. 역차별이 느껴진 순간, 지인의 이야기 몇 년 전, 가까운 지인이 생애 첫 주택 마련을 준비하면서 겪은 일을 옆에서 지켜봤습니다. 당시 정부는 투기 수요를 억제한다는 명목으로 주택담보...

4건에서 261건으로 폭증한 '셀러 파이낸싱', 장점과 주의할 점은? 7월 21일 단 4건이었던 '집주인 대출' 매물이 9월 7일 기준 261건으로 약 65배 폭증했습니다. 이 숫자를 처음 봤을 때 저도 모르게 멈칫했습니다. 불과 몇 달 전 제가 집을 사면서 대출 규제 앞에 막혀 발을 동동 굴렀던 기억이 너무 생생했기 때문입니다. 은행 문턱에서 막혔던 그 날들 제가 직접 겪어보니, 요즘 은행 대출 심사는 생각보다 훨씬 촘촘했습니다. LTV(Loan To Value), 즉 주택담보대출비율은 담보로 잡히는 주택 가격 대비 최대로 빌릴 수 있는 금액의 비율을 말하는데, 이 한도가 조여들면서 마음에 드는 아파트를 찾고도 잔금을 도저히 맞출 수 없는 상황이 반복됐습니다. DSR(Debt Service Ratio), 다시 말해 총부채원리금상환비율은 연간 소득 대비 전체 대출 원리금 상환액의 비중을 나타내는 기준으로, 이 규제까지 겹치면서 은행 창구에서 돌아오는 대답은 번번이 "한도 초과"였습니다. 그때 느낀 건 단순한 불편함이 아니라 일종의 무력감이었습니다. 소득도, 신용도도 문제가 없는데 규제의 벽에 가로막혀 계약을 포기해야 하나 진심으로 고민했으니까요. 마침내 잔금 일정을 하루하루 조율하면서 겨우겨우 계약을 마무리했지만, 그 과정에서 '이게 정상적인 시장인가' 하는 의문이 머릿속을 떠나지 않았습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면( 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 ) 수도권 아파트 거래에서 잔금 대출 미확보로 인한 계약 해제 사례는 규제 강화 이후 꾸준히 늘고 있습니다. 저만 겪은 일이 아니라는 뜻입니다. 셀러 파이낸싱이 수면 위로 올라온 이유 셀러 파이낸싱(Seller Financing)이란 집을 파는 매도인이 직접 매수인에게 매매대금 일부를 빌려주는 방식입니다. 쉽게 말해 은행 없이 집주인이 대출자 역할을 하는 구조입니다. 이 거래는 새로운 발명이 아닙니다. 고가 주...

노후 생계 지원이 화근? 주택연금 대출 총량 규제 논란과 실수요자 대처법 총정리  안녕하세요! 경제 트렌드와 알짜배기 금융 상식을 전해드리는 윤인싸 입니다. 😎  최근 주택가와 은행권에서 "집을 담보로 연금을 받고 싶어도 은행 대출 한도가 꽉 막혀서 어렵다"는 황당한 이야기가 화제를 모으고 있습니다. 분명 고령층의 안정적인 노후 생계를 지원하기 위한 국가 보증 복지 상품인데, 왜 시중은행 대출 가뭄의 주범으로 오해받게 된 것인지 그 내막을 윤인싸의 시선 으로 아주 쉽고 자세하게 파헤쳐 드리겠습니다! 1. “어르신 연금이 나랑 무슨 상관?” 은행 대출이 막힌 뜻밖의 이유  요즘 시중은행에서 주택담보대출이나 신용대출 같은 일반 가계대출을 받기가 하늘의 별 따기만큼 어렵습니다. 그 이유는 바로 정부가 가계부채 증가 속도를 억제하기 위해 은행별로 한 해 동안 내어줄 수 있는 대출 총량을 엄격하게 제한하는 '가계대출 총량 규제'를 강력하게 시행하고 있기 때문입니다.  이러한 상황에서 전혀 예상치 못한 복병이 튀어나왔습니다. 바로 공시가격 12억 원 이하의 주택을 소유한 어르신들이 매달 안정적으로 받아가는 ‘주택연금’ 관련 자금이 은행권의 가계대출 총량 한도를 무더기로 소진하고 있다는 점입니다. 가파르게 증가하는 주택연금 수요 : 올해 상반기에만 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주택연금 신규 취급 건수가 총 7,196건을 기록하며 반기 기준 최초로 7,000건을 돌파했습니다. 이는 정부가 월 수령액 인상, 초기보증료 인하, 실거주 의무 예외 확대 등을 통해 가입 여건을 대폭 개선했기 때문입니다. 7,000억 원이라는 거대한 한도 소진 : 상반기 중 5대 은행이 주택연금으로 내어준 금액만 약 7,000억 원에 달합니다. 문제는 이 자금이 일반 가계대출 총량 관리 대상에 고스란히 합산 된다는 사실입니다. 일반 실수요자 대출의 연쇄 타격 : 은행 입장에서는 정해진 한정된 대출 총량 파이 안에서 주택연금 명목으로 7,000...