윤작가의 머니 인사이트

전세사기 중개사 책임부터 소송의 씁쓸한 현실까지, 세입자가 반드시 알아야 할 권리와 방어법 전세사기 피해자가 공인중개사를 상대로 낸 소송에서 법원이 최대 70% 배상 책임을 인정했습니다. 솔직히 이 판결을 처음 접했을 때 "이게 왜 이제야 나왔지?"라는 생각이 먼저 들었습니다. 중개사가 직접 사기에 가담하지 않아도 권리관계를 제대로 설명하지 않으면 책임을 진다는 이야기인데, 그동안 얼마나 많은 세입자들이 이걸 몰라서 그냥 포기했을지 생각하면 마음이 무거워집니다. 배상판결, 중개사 책임은 어디까지인가 서울중앙지법이 잇달아 내린 두 건의 판결이 부동산 업계에서 꽤 주목받고 있습니다. 하나는 보증금 1억 8천만 원짜리 다가구주택이 경매에 넘어간 사건입니다. 중개사가 선순위임차보증금(先順位賃借保證金)을 사실과 다르게 설명했는데, 선순위임차보증금이란 해당 부동산에 이미 먼저 계약된 임차인의 보증금을 뜻합니다. 내가 보증금을 돌려받으려 할 때 이 금액이 먼저 빠져나가기 때문에, 이게 얼마인지 모르면 사실상 계약 자체를 제대로 판단할 수가 없습니다. 1심에서는 중개사 책임을 40%로 봤는데 항소심에서 60%로 올라갔고, 최종 배상액은 1억 800만 원이 됐습니다. 또 다른 사건에서는 신탁부동산(信託不動産)의 임대차 동의서가 위조됐음에도 중개사가 진위를 확인하지 않고 임차인에게 그냥 넘겼습니다. 신탁부동산이란 부동산 소유자가 관리나 담보 목적으로 소유권을 신탁회사에 이전해 놓은 부동산을 말하는데, 이 경우 임대차계약을 체결하려면 반드시 신탁회사의 동의가 필요합니다. 결국 임차인은 대항력(對抗力)을 얻지 못해 1억 2천만 원을 고스란히 날렸고, 법원은 중개사 측에 70%인 8천400만 원을 물렸습니다. 대항력이란 임차인이 부동산 소유자가 바뀌더라도 새 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 이게 없으면 집이 경매에 넘어가거나 소유권이 이전됐을 때 임차인은 법적으로 아무것도 주장할 수 없게 됩니다. 그래서 신탁등기 여부와 동의...

이사 날짜 맞춰서 새집 계약금까지 냈는데, 집주인이 "새 세입자 들어오면 줄게요"라고 했다면 어떻게 해야 할까요. 이게 그냥 양해를 구하는 말처럼 들릴 수 있지만, 법적으로는 집주인이 보증금을 못 돌려주겠다고 공식 선언한 것과 다를 바 없습니다. 저도 전세 살 때 비슷한 상황을 겪었는데, 그 당시에 몰랐다면 수천만 원을 그냥 날렸을 수도 있었습니다. 이행거절, 집주인의 말 한마디가 법적 선언이 된다 이행거절(履行拒絶)이란 채무자가 자신의 의무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하는 것을 말합니다. 쉽게 말해, 집주인이 "새 세입자가 없으면 보증금을 못 줘요"라고 말한 순간, 그것은 그냥 하소연이 아니라 법적으로 이행을 거절한 의사표시가 됩니다. 이게 왜 중요하냐면, 원칙적으로 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행(同時履行) 관계에 있기 때문입니다. 동시이행이란 두 사람이 서로의 의무를 동시에 맞교환해야 한다는 원칙으로, 임차인이 집을 비워주면 그 즉시 집주인도 보증금을 돌려줘야 한다는 뜻입니다. 이 원칙 때문에 1심과 2심 법원은 임차인이 먼저 이사를 나가겠다는 행동을 실제로 보여주지 않았으니 집주인 잘못이 아니라고 판단했습니다. 그런데 대법원은 여기서 방향을 틀었습니다. 집주인이 이미 "새 임차인 없이는 줄 돈이 없다"고 못 박은 상황에서, 임차인더러 이삿짐을 다 빼고 열쇠를 내밀어야 한다고 강요하는 건 형식적인 절차를 요구하는 것에 불과하다고 본 것입니다. 임차인이 집을 비워도 어차피 돈을 못 받을 게 뻔한데, 그 절차를 굳이 밟지 않았다고 해서 손해배상을 못 받는다는 건 말이 안 된다는 판단이었습니다. 저도 처음에 이 판결 구조를 접했을 때 "1, 2심이 왜 그렇게 판단했을까" 싶었는데, 사실 동시이행 원칙이 워낙 뿌리 깊은 법 원칙이라 하급심에서는 그 틀을 벗어나기 어려웠던 것 같습니다. 대법원이 결국 "명백한 이행거절이 있는 상...