윤작가의 머니 인사이트

토허구역 실거주 의무 3년 유예? 땜질식 정책에 혼란만 커지는 부동산 시장 집을 사면 당연히 들어가서 살아야 한다고 생각하셨나요? 그 상식이 지금 부동산 시장에서는 꽤 다르게 작동하고 있습니다. 정부가 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 기한을 또 한 차례 연장하면서, 집을 사고도 입주를 최장 3년 3개월까지 미룰 수 있는 상황이 됐습니다. 저도 이 소식을 접하고 솔직히 머릿속이 복잡해졌습니다. 집을 샀으면 살아야 한다는 원칙, 지금도 살아 있습니까 토지거래허가구역(土地去來許可區域)이란 부동산 투기 과열 우려가 있는 지역을 정부가 지정해 토지나 주택의 거래를 허가제로 묶는 제도입니다. 쉽게 말해, 그 구역 안에서 집을 사려면 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 허가 조건 중 핵심이 바로 실거주 의무입니다. 투기 목적으로 집을 사지 말고, 실제로 들어가서 살 사람만 사라는 취지였습니다. 저도 내 집 마련을 준비하면서 이 조건을 처음 맞닥뜨렸을 때 나름 수긍했습니다. 투기는 막아야 하고, 실수요자가 보호받아야 한다는 명분은 틀리지 않으니까요. 그런데 문제는 현실에서 생겼습니다. 마음에 드는 집을 발견해도 이미 세입자가 살고 있으면 바로 입주가 불가능한데, 실거주 의무 때문에 그런 매물에는 선뜻 계약서를 쓸 수가 없었습니다. 발품을 팔아도 '들어갈 수 있는 집'과 '살고 싶은 집'이 좀처럼 겹치지 않더군요. 이런 상황에서 세입자가 있는 매물의 거래 자체가 급격히 줄었고, 시장에 문제가 생기기 시작했습니다. 그러자 정부는 실거주 의무 유예 조치를 처음 도입했고, 이번에 또 한 번 연장한 것입니다. 국토교통부 발표에 따르면( 출처: 국토교통부 ) 이번 조치로 유예 신청 기한이 2027년 말까지 1년 연장됐습니다. 원칙은 그대로인데, 예외는 계속 늘어나고 있는 셈입니다. 이번 유예, 정확히 어떤 조건인지 알고 계십니까 이번 조치가 모든 매수자에게 해당되는 건 아닙니다. 조건이 꽤 구체적으로 걸려 있어서, 먼저 확인이...

전세사기 피하는 필수 수칙 5가지… 계약할 때 절대 방심하면 안 되는 이유 처음 독립을 준비하면서 전세 계약서에 도장을 찍던 날, 저는 솔직히 아무것도 몰랐습니다. 공인중개사가 "괜찮은 집"이라고 하면 그냥 믿었고, 등기부등본(登記簿謄本)이 뭔지도 제대로 알지 못했습니다. 지금 돌이켜보면 아찔한 기억이지만, 그때의 무지가 오히려 지금 이 글을 쓰게 만든 이유이기도 합니다. 믿었다가 식은땀 흘린 첫 전세 계약 처음 자취를 시작할 때 저는 부동산에 들어가서 중개사가 추천해준 집을 둘러보고, 별 의심 없이 계약서에 서명했습니다. 당시에는 "공인중개사가 문제 있는 집을 소개하겠냐"는 막연한 신뢰가 있었습니다. 등기부등본이라는 서류가 존재한다는 것도 알았지만, 계약 당일에 한 번 훑어보는 것으로 충분하다고 생각했습니다. 지금 생각하면 그 안일함이 얼마나 위험한 것이었는지 모릅니다. 근저당(根抵當)이란 은행이나 금융기관이 해당 부동산을 담보로 잡아둔 채권 한도를 뜻합니다. 쉽게 말해 집주인이 이 집을 담보로 얼마까지 대출을 받을 수 있도록 설정해놓은 금액입니다. 제가 계약할 당시 등기부에 근저당이 설정되어 있었지만, 그것이 얼마짜리인지, 내 보증금과 합쳤을 때 어떤 의미인지 전혀 따져보지 않았습니다. 다행히 그 집은 문제없이 만기가 됐지만, 그때 조금만 운이 나빴다면 이야기가 달라졌을 겁니다. 전세사기 피해는 특정 계층에만 일어나는 일이 아닙니다. 국토교통부 자료에 따르면, 전세사기 피해는 사회초년생과 신혼부부처럼 목돈이 절실한 계층에 집중되는 경향이 있습니다. 처음으로 보증금을 마련해 계약하는 사람일수록, 잃었을 때의 타격이 훨씬 크다는 뜻이기도 합니다. 전세사기 수법과 반드시 알아야 할 3가지 핵심 전세사기 수법은 날이 갈수록 교묘해지고 있습니다. 그중에서도 가장 흔하고 치명적인 방식은 계약과 잔금 사이에 근저당을 새로 설정하는 것입니다. 계약 전날까지는 깨끗한 등기부였다가, 잔금을 치르는 날 새벽에 은행...

중국인 부동산 보유 56% 육박, 이대로 두면 우리 땅 다 내어준다? 외국인 주택 소유 실태와 무분별한 투기 규제 시급성 외국인이 보유한 국내 주택이 10만 가구를 넘었습니다. 그 절반 이상이 단일 국적에 집중되어 있다는 통계를 처음 접했을 때, 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 대출 한도를 계산하고 청약 가점을 따지며 몇 년을 보낸 사람으로서, 이 숫자가 그냥 숫자로 느껴지지 않았습니다. 국적별 현황, 숫자 뒤에 숨은 이야기 2025년 기준 외국인이 보유한 국내 주택은 108,231가구입니다. 전년 대비 8% 늘었고, 전체 주택 재고에서 차지하는 비중은 0.55% 수준입니다. 비율만 보면 "그게 뭐가 문제야"라고 할 수 있습니다. 그런데 저는 이 숫자를 보면서 다른 부분이 먼저 눈에 들어왔습니다. 국적별로 뜯어보면 중국이 61,439가구로 전체의 56.8%를 차지합니다. 2위인 미국이 23,187가구(21.4%)인 것과 비교하면 압도적인 집중도입니다. 캐나다 6,542가구, 대만 3,392가구, 호주 2,006가구가 그 뒤를 잇습니다. 제가 직접 통계를 들여다보니, 미국이나 캐나다 보유분은 상당수가 교포나 장기 체류 전문직으로 추정되는 반면, 중국 보유분은 그 성격이 더 다양하게 섞여 있다는 느낌을 받았습니다. 여기서 짚어봐야 할 개념이 취득세 중과(重課)입니다. 취득세 중과란 일반적인 주택 취득세율보다 높은 세율을 부과하는 제도로, 투기 수요를 억제하기 위해 다주택자 등에게 적용됩니다. 현행 제도에서 외국인도 내국인과 동일한 취득세 중과 대상이 되지만, 자금 출처 검증이나 실거주 확인 측면에서는 여전히 사각지대가 존재한다는 지적이 꾸준히 나옵니다. 국토교통부가 발표한 외국인 토지 거래 현황 자료에서도 이 점은 반복적으로 언급됩니다( 출처: 국토교통부 ). 유형별로는 아파트가 99,013호로 압도적이고, 단독주택이 9,218호입니다. 보유 형태는 1주택자가 93.4%로 대부분이지만, 2주택 이상 보유자도 6.6%에 달합니...

부동산 가격 하락 시 정부 매입 정책, 과연 해결책인가 아니면 과도한 개입인가? 집값이 떨어지면 정부가 사서 공공주택으로 공급하겠다는 정책이 나왔습니다. 처음 이 소식을 접했을 때 솔직히 "이게 맞는 방향인가?" 하는 의문이 먼저 들었습니다. 몇 년 전 금리가 급등하면서 영끌 대출로 집을 샀던 지인이 경매 직전까지 몰렸던 장면이 떠올랐기 때문입니다. 그 아찔한 경험이 있어서인지, 이번 정책을 바라보는 시선이 더 복잡하게 느껴집니다. 공공매입 시스템, 팩트부터 짚어보면 이재명 대통령은 2025년 6월 30일 SNS를 통해 주택가격 급락 시나리오에 대비한 공공매입(Public Purchase) 시스템 구축을 지시했습니다. 공공매입이란 정부 또는 공공기관이 민간 주택을 일정 기준가 이하로 대량 매입해 공공임대주택 등으로 전환하는 방식입니다. 시장에 급매물이 쏟아지더라도 정부가 받아내 가격 붕괴를 막겠다는 논리입니다. 배경에는 세 가지 악재가 동시에 겹칠 수 있다는 판단이 깔려 있습니다. 조기 대량 공급, 투기수요 억제, 그리고 고금리로 인한 주택담보대출 연체율 상승입니다. 주택담보대출 연체율(Delinquency Rate)이란 총 대출 잔액 중 일정 기간 이상 원리금을 갚지 못한 비율을 말합니다. 이 수치가 올라가면 경매 물건이 늘어나고, 매수자가 줄어든 시장에서는 가격이 빠르게 무너집니다. 실제로 국토교통부 자료에 따르면 최근 3년간 전국 주택 인허가와 착공 건수가 크게 줄었습니다. 공급 부족 누적에 정부가 조기 인허가 인센티브와 국토부 주택공급 인력 확대, 추가 택지 발굴을 동시에 지시한 이유입니다. 정책의 방향은 공급 확대와 투기 억제를 동시에 진행하되, 만에 하나 급락이 오면 공공이 방어막이 되겠다는 구조입니다. ( 출처: 국토교통부 ) 이번 정책에서 정부가 동시에 추진하겠다고 밝힌 핵심 수단을 정리하면 다음과 같습니다. 조기 인허가·착공 인센티브 도입으로 공급 속도 끌어올리기 투기수요 억제를 위한 대출 규제 유지 청년...

서울 강북 아파트 평균 월세 150만원 돌파, 서민 주거비 부담 '빨간불' 지난달 서울 강북 아파트 평균 월세가 통계 집계 이래 처음으로 150만원을 넘어섰습니다. 152만2000원이라는 숫자를 보고 저도 순간 눈을 의심했는데, 20년 전 서울에 처음 상경했을 때의 기억이 떠오르면서 뭔가 복잡한 감정이 올라왔습니다. 그때도 집값은 비쌌지만, 지금과는 차원이 다른 얘기입니다. 20년 전 상경 청년의 눈에 비친 강북 월세 솔직히 말씀드리면, 저도 처음 서울에 발을 들여놨을 때 집값이 이렇게까지 벽이 될 줄은 몰랐습니다. 지방 출신으로 막연히 '서울에 살면 뭔가 달라지겠지'라는 환상을 품고 상경했는데, 첫 번째로 마주친 현실이 바로 월셋집 구하기였습니다. 치안도 영 불안하고 집주인도 이상한 분이셨는데 그래도 그 집으로 들어갈 수밖에 없었던 이유는 단 하나, 가격이었습니다. 그때도 강북과 강남을 나눠서 얘기하는 분위기는 있었습니다. 오히려 당시에는 두 지역의 격차가 지금보다 더 뚜렷했던 것 같기도 합니다. 사실 그 시절 저는 부동산에 관심도 없었고 돈도 없었으니 '강남은 부자들 동네, 강북은 서민 동네'로 단순하게 이해하고 말았습니다. 그게 당시 제 수준이었습니다. 그런데 지금은 그 강북조차 평균 월세가 152만원입니다. 10년 전인 2016년 7월 강북 아파트 평균 월세가 78만원이었으니 딱 두 배 가까이 오른 겁니다. 일반적으로 월세는 완만하게 오른다고 알려져 있지만, 제 경험상 서울 월세만큼은 그 상식이 통하지 않는 것 같습니다. 150만원이 넘는 월세, 숫자보다 더 무서운 현실 월세 150만원이 크냐 작냐는 사람마다 다르게 느낄 수 있습니다. 하지만 이게 평균이라는 점이 핵심입니다. 평균이 150만원이면 그보다 비싼 집은 훨씬 많다는 뜻이고, 나머지 집들도 결국 이 평균을 향해 끌려 올라가게 됩니다. 최고치가 오르면 전체 시장이 따라가는 것, 이건 제가 부동산을 공부하면서 처음으로 실감한 부분입니...

정부가 전세사기로 무너진 임대차 시장을 살리겠다며 '전월세 안심신탁'이라는 새 제도를 들고 나왔습니다. 솔직히 저는 이 뉴스를 처음 봤을 때 "이게 실제로 굴러갈까?" 하는 의문이 먼저 들었습니다. 20년 전 제가 직접 전세 보증금을 돌려받는 과정에서 진땀을 뺀 경험이 있어서인지, 이런 정책 발표가 나올 때마다 현실감이 조금 떨어진다는 느낌을 지울 수가 없습니다. 전월세 안심신탁, 구조를 먼저 파악해야 합니다 이 제도의 핵심은 안정화기구(전월세 안정화기구)가 중간에 끼어드는 3자 구조입니다. 안정화기구란 임대인과 임차인 사이에서 보증금을 직접 예탁받아 운용하고, 임대인에게는 수익을, 임차인에게는 보증금 반환 안전망을 제공하는 공공성격의 기금 운용 주체입니다. 기존에는 임대인이 보증금을 받아 마음대로 썼다가 돌려주지 못하는 문제가 생겼는데, 이 구조에서는 임차인의 전세금이 처음부터 안정화기구에 예치됩니다. 주택도시보증공사(HUG)가 해당 자금을 운용해 임대인에게 연 4%대 수익을 지급하고, 계약이 끝나면 임차인에게 원금을 돌려주는 방식입니다. 전세금 반환보증(임차인이 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우에 대비하는 보험성 상품)이나 전세대출 보증에 별도로 가입할 필요가 없다는 것도 차별점입니다. 이론상으로는 임대인도, 임차인도 각자의 걱정을 덜 수 있는 구조입니다. 국토교통부가 제시한 시뮬레이션을 보면 수치가 꽤 구체적입니다. 서울 연립·다세대 기준으로 시세 3억 원 주택에 전세금 2억 원, 월세 전환 시 보증금 1,000만 원에 월세 74만 원인 물건을 기준으로 계산했을 때, 임차인이 전세금의 80%인 1억 6,000만 원을 연 3.97% 금리로 대출받으면 월 이자는 약 53만 원입니다. 여기에 전세금 반환보증료 월 약 2만 8,000원을 더하면 총 월 부담은 약 56만 원, 기존 월세보다 약 20만 원 줄어드는 셈입니다. ( 출처: 국토교통부 ) 안심신탁 참여 시 임대인이 받을 수 있는 약정 수익도 명시되...

  🏠 [윤인싸의 부동산·경제 돋보기] 5대 은행 주담대 여력 7.5조 늘어난다지만… "연말 전에 대출 바닥난다?" 실수요자 비상!  안녕하세요! 알기 쉽고 깊이 있는 경제·부동산 이슈를 짚어드리는 윤인싸입니다.  최근 내집 마련을 꿈꾸는 무주택자와 실수요자들 사이에서 한숨 섞인 한탄과 기대가 교차하고 있습니다. 정부가 최근 부동산 금융 대책을 통해 대출 규제의 빗장을 일부 풀겠다고 나섰지만, 현장에서 체감하는 분위기는 여전히 살얼음판인데요.  도대체 5대 은행의 대출 여력이 늘어난다는 게 무슨 뜻이며, 왜 이런 대출 대란이 벌어지게 되었는지, 그리고 앞으로 우리 경제와 부동산 시장에는 어떤 후폭풍이 몰아칠지 전문가들의 진단과 함께 꼼꼼히 파헤쳐 보겠습니다. 1. 팩트 체크: 5대 은행 주담대 여력 7.5조 원 증가… 과연 무슨 일인가?  정부가 발표한 '8·13 부동산 금융 대책'의 핵심은 올해 금융회사 가계대출 증가율 목표치를 기존보다 끌어올리는 데 있습니다. 가계대출 증가율 목표치 상향 : 정부는 당초 금융권의 올해 가계대출 증가율 목표치를 전년(2.3%)보다 훨씬 낮은 1.5%로 묶어두며 엄격하게 통제해 왔습니다. 하지만 실수요자들의 불만이 극에 달하고 주택 공급까지 차질을 빚자, 이를 3%로 전년 대비 2배 수준 완화 했습니다. 집단대출 총량 규제 제외 : 특히 이주비, 중도금, 잔금 대출 등 집단대출을 금융회사의 전체 가계대출 총량 산정에서 제외하기로 했습니다. 대출 여력의 확대 : 이 같은 조치로 인해 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주택담보대출 여력은 약 7조 5,551억 원가량 늘어날 것 으로 전망되고 있습니다. 신용대출의 경우 과도한 '빚투(빚내서 투자)'를 막기 위해 계속 통제 기조가 유지되지만, 주택담보대출과 집단대출의 문턱은 상대적으로 낮아진 셈입니다.  이로 인해 하반기에 중도금 납부나 잔금 치러야 하는 공공 분양 단지들(예: 경기 구리갈매역세권 A-1블록 ...