윤작가의 머니 인사이트

 경매의 세계로 오신 여러분을 환영합니다:   윤작가가 알려주는 성공적인 입찰 가이드  안녕하세요, 여러분의 길잡이 윤작가입니다.  부동산 경매는 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 하거나 투자 수익을 올릴 수 있는 아주 매력적인 기회입니다. 하지만 그 이면에는 철저한 준비와 주의가 따르지 않으면 큰 손실을 볼 수 있다는 위험도 도사리고 있죠. 그래서 오늘은 제가 처음 경매에 발을 들이시는 분들도 당황하지 않고 차근차근 따라올 수 있도록, 경매 입찰의 모든 것을 아주 상세하게 정리해 드립니다. 이 글을 즐겨찾기 해두시고, 입찰장에 가실 때마다 체크리스트처럼 활용해 보세요. 1. 입찰 전 필수 체크사항 (돌다리도 두들겨 보고 건너기) 입찰장에 가기 전, 반드시 확인해야 할 '권리분석'과 '현장조사'의 핵심입니다. 권리분석의 핵심 (말소기준권리 ): 경매지에서 '말소기준권리'를 찾는 것이 가장 중요합니다. 근저당, 가압류, 압류, 담보가등기 중 가장 앞선 권리가 기준이 됩니다. 이 기준보다 앞선 '대항력 있는 임차인'이 있는지, 혹은 유치권이나 법정지상권 같은 까다로운 권리가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 현장조사 (임장) : 서류만 봐서는 알 수 없는 것들이 있습니다. 해당 부동산의 실제 점유 상태, 관리비 체납 여부, 그리고 주변 중개업소를 방문해 실제 거래가와 전세 시세를 파악하는 것이 필수입니다. "시세보다 얼마가 싼가?"를 아는 것이 경매의 시작입니다. 현장임장가서는 주변집들 탐문도 중요한데 특히 빌라 같은 경우에는 아랫집 탐문은 꼭 해야 합니다. 아랫집에 누수가 있다면 낙찰자가 물어주어야 하거든요. 명도 비용과 추가 비용 : 낙찰 후 기존 거주자를 내보내는 '명도' 과정에서 발생하는 비용(이사비 등)과, 미납 관리비, 취득세, 수리비 등을 미리 계산하여 입찰가를 산정해야 합니다.  Tip. 꼭 법원으로 출발 전 대법원사이트에서 오늘 내가 입찰할 경매가 진행하는지 확인...