빚더미에 앉은 경기도, 4년 된 신청사마저 매각하나?
빚더미에 앉은 경기도, 4년 된 신청사마저 매각하나?
입주한 지 4년밖에 안 된 청사를 팔겠다는 소식을 처음 접했을 때, 솔직히 귀를 의심했습니다. 경기도가 7조 원이 넘는 누적 채무를 감당하지 못해 광교신청사 매각을 검토하고 있다는 건데, 직접 겪어보니 지자체 재정 문제는 뉴스 너머에서 조용히 곪아가다 한순간에 터지는 경우가 대부분입니다. 이번 사태가 딱 그 경우입니다.
재정위기, 어쩌다 여기까지 왔나
경기도의 누적 채무(accumulated debt)란 한 해 예산에서 메우지 못한 적자가 쌓이고 쌓여 형성된 빚 덩어리를 뜻합니다. 경기도의 그 규모가 2025년 기준으로 7조 원을 돌파했습니다. 단순 계산으로도 경기도민 1인당 50만 원이 넘는 빚을 지고 있는 셈입니다.
발단은 복합적입니다. 부동산 거래가 얼어붙으면서 취득세(acquisition tax) 수입이 급감했습니다. 취득세란 부동산이나 자동차 같은 자산을 취득할 때 지방정부에 납부하는 세금으로, 경기도처럼 거래 규모가 큰 지역일수록 이 세목이 전체 세입에서 차지하는 비중이 큽니다. 2022~2023년 부동산 시장 침체기에 전국 거래량이 반 토막 나면서, 경기도 지방세 수입도 직격탄을 맞았습니다.
반면 지출은 줄어들 기미가 없었습니다. 돌봄, 복지, 사회서비스 수요는 경기 침체와 고령화가 맞물리면서 오히려 가파르게 늘었습니다. 과거 여러 지자체 예산 편성 과정을 옆에서 지켜봤을 때 느낀 건, 세입이 줄면 세출도 줄어야 균형이 맞는데 현실에서 그게 쉽지 않다는 점입니다. 특히 복지 예산은 한 번 편성되면 삭감이 정치적으로 거의 불가능합니다. 그 결과 지방채(municipal bond) 발행이 반복됩니다. 지방채란 지방정부가 재원 부족을 메우기 위해 발행하는 채권으로, 쉽게 말해 지자체가 빌리는 돈입니다. 이 지방채 잔액이 쌓이면 쌓일수록 이자 부담도 덩달아 불어납니다.
행정안전부 지방재정365 통계에 따르면(출처: 행정안전부 지방재정365), 전국 지방자치단체의 채무 총액은 최근 수년간 꾸준히 증가세를 보이고 있으며, 경기도는 그 규모 면에서 단연 상위권에 자리합니다. 이게 경기도만의 문제가 아니라는 뜻이기도 합니다.
세일앤리스백, 묘수인가 악수인가
경기도가 꺼내 든 카드는 세일앤리스백(sale and leaseback)입니다. 자산을 매각해 현금을 확보한 뒤, 그 자산을 다시 임차해 사용하는 방식입니다. 광교신청사를 팔고 임차료를 내며 계속 쓰겠다는 발상이 바로 이 구조입니다.
단기 현금 확보 측면에서는 이 방식이 효과적으로 보일 수 있습니다. 토지와 건물의 감정평가액이 7,200억~8,700억 원으로 추정되고, 입지 조건을 고려하면 최대 1조 원에 이를 수 있다는 관측도 나옵니다. 한꺼번에 수천억~1조 원의 유동성(liquidity)을 확보할 수 있다는 말입니다. 유동성이란 자산을 현금으로 얼마나 빠르게 전환할 수 있는지를 나타내는 개념으로, 재정 위기 국면에서는 이 유동성 확보가 급선무가 되기도 합니다.
그러나 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 세일앤리스백의 함정은 바로 임차료(rent) 부담이 장기적으로 누적된다는 점입니다. 매년 수백억 원에 달할 임차료는 결국 도민의 세금으로 충당해야 합니다. 한 번 계약이 체결되면 10년, 20년 단위로 지속될 수 있고, 그 총비용이 처음 매각 대금을 훌쩍 넘어설 가능성이 충분합니다. 짧게 보면 빚을 갚은 것처럼 보이지만, 길게 보면 더 비싼 빚을 새로 만들어내는 구조입니다.
경기도청이 검토 중인 방안의 핵심 쟁점을 정리하면 이렇습니다.
- 매각 대금(최대 1조 원 추정)으로 단기 채무를 상환해 재정 숨통을 튼다
- 기존 청사를 임차해 행정 연속성을 유지한다
- 매년 발생하는 임차료가 장기 재정 부담으로 고착될 수 있다
- 민간 매수자 입장에서는 안정적인 임차인을 확보하는 셈이라 매각 성사 가능성은 있다
- 공공청사의 민간 소유 전환에 따른 행정 자율성 훼손 우려도 존재한다
단기 처방이 장기 체력을 갉아먹는 구조는 개인 재정에서도, 기업 재무에서도 흔히 보는 패턴입니다. 지방정부라고 예외가 되기 어렵습니다.
혈세부담, 결국 도민 몫이다
이번 사태를 보면서 제가 가장 씁쓸했던 대목은 2022년 입주 당시 분위기였습니다. 광교신청사는 최신 설비와 넓은 청사 규모로 완공 당시 적잖은 주목을 받았습니다. 그 건물을 불과 4년 만에 팔겠다고 하니, 처음부터 재정 여력을 꼼꼼히 따졌더라면 어땠을까 하는 생각이 자연스럽게 드는 것입니다.
지방재정 건전성 지표 중 하나인 재정자립도(fiscal self-reliance ratio)라는 개념이 있습니다. 이는 지자체가 스스로 조달할 수 있는 수입이 전체 예산에서 차지하는 비율을 뜻합니다. 한국지방행정연구원 자료에 따르면(출처: 한국지방행정연구원), 최근 수년간 주요 광역지자체의 재정자립도는 부동산 거래 위축을 계기로 가파르게 하락하는 추세를 보이고 있습니다. 경기도 역시 이 흐름에서 자유롭지 않습니다.
문제는 재정자립도가 낮아진다고 해서 지출이 자동으로 줄지 않는다는 점입니다. 복지와 돌봄 예산은 법정 지출이거나 정치적으로 삭감이 어려운 항목이 대부분입니다. 그 간극을 메우기 위해 지방채를 발행하고, 그것도 모자라면 보유 자산을 팔기 시작하는 것입니다. 이번 광교신청사 매각 검토는 그 흐름의 종착역 중 하나처럼 보입니다.
무엇보다 선심성 예산(populist budget)이 문제입니다. 선심성 예산이란 선거를 앞두고 표를 의식해 실질적 효과 검토 없이 편성되는 지출 항목을 말합니다. 단기 성과를 위한 사업들이 재정 여력을 고려하지 않고 집행되면, 그 청구서는 고스란히 다음 세대 도민에게 넘어갑니다. 직접 겪어보니, 이런 구조는 한 번 자리 잡으면 고치기가 여간 어려운 게 아닙니다. 임기를 의식하는 선출직 구조와 맞물려 있기 때문입니다.
자주 묻는 질문
Q. 경기도청 광교신청사 매각이 확정된 건가요?
A. 아직 확정된 사안은 아닙니다. 경기도가 재원 확보 방안의 하나로 검토하고 있는 단계이며, 공식 매각 가격이나 일정은 발표되지 않은 상태입니다. 감정평가 추정액 기준으로 최대 1조 원에 이를 수 있다는 관측이 나오는 수준입니다.
Q. 세일앤리스백 방식이면 도민 생활에는 직접 영향이 없는 거 아닌가요?
A. 단기적으로 행정 공백은 없을 수 있습니다. 하지만 매년 발생하는 임차료는 도 예산에서 집행되므로, 그만큼 다른 복지나 생활 인프라 예산이 줄어드는 간접 영향이 생길 수 있습니다. 장기적으로는 도민 한 사람 한 사람에게 돌아가야 할 혜택이 임차료로 빠져나가는 구조입니다.
Q. 경기도 채무 7조 원이 다른 지자체와 비교해서 많은 편인가요?
A. 절대 규모 면에서는 광역지자체 중 가장 많은 수준입니다. 다만 경기도 인구와 예산 규모 자체가 다른 광역자치단체보다 크기 때문에, 단순 수치 비교보다는 재정자립도나 채무비율로 따져봐야 맥락이 나옵니다. 행안부 지방재정365에서 지자체별 비교 데이터를 확인할 수 있습니다.
Q. 지방채 발행을 왜 계속 하는 건가요?
A. 세입보다 세출이 많은 상황에서 당장의 행정 공백을 막으려면 지방채 발행 외에 선택지가 많지 않습니다. 문제는 채권을 발행할수록 이자 부담도 쌓인다는 점입니다. 근본적으로는 세입과 세출의 구조적 불균형을 조정해야 하지만, 이게 단기간에 해결되지 않기 때문에 지방채 의존도가 높아지는 악순환이 반복됩니다.
Q. 비슷한 사례가 다른 지자체에도 있었나요?
A. 있었습니다. 과거 일부 지자체들이 호화 청사 논란에 휩싸이거나, 건물을 담보로 활용하는 등 재정 위기 때마다 자산 처분에 의존했던 사례들이 있었습니다. 그때도 단기 수혈 효과는 있었지만, 구조적인 재정 개선으로 이어진 경우는 드물었습니다. 그게 이번 사태를 더 무겁게 보게 만드는 이유입니다.
결국 이번 사태가 던지는 질문은 하나입니다. 지자체가 위기 때마다 자산 매각이라는 카드를 꺼내 드는 방식이 지속 가능한가 하는 것입니다. 광교신청사 매각이 성사되더라도 그게 근본 처방이 되기는 어렵습니다. 선심성 예산을 과감하게 걷어내고, 세입 범위 안에서 세출을 짜는 원칙을 세우는 작업이 먼저 이루어져야 합니다. 경기도민이라면, 그리고 지방재정에 조금이라도 관심이 있다면 도의회 예산심의 과정이나 행안부 지방재정365 공시 데이터를 한 번쯤 직접 들여다보시길 권합니다. 숫자는 거짓말을 하지 않습니다.
이 글은 공개된 자료와 개인적인 경험을 바탕으로 작성한 의견 공유이며, 전문적인 재정 또는 투자 조언이 아닙니다.
--- 참고: https://www.instagram.com/p/DfgQVDlE5Z_/?cplk=MXgxaHc1NnA0Nm5tcQ%3D%3D
