[속보] 중국인 국내 주택 6만 채 넘었다… 외국인 주택 소유 현황 및 통계 공백 쟁점 총정리
[속보] 중국인 국내 주택 6만 채 넘었다… 외국인 주택 소유 현황 및 통계 공백 쟁점 총정리
솔직히 저는 외국인이 국내에서 주택을 이렇게 많이 보유하고 있는 줄 몰랐습니다. 지난해 말 기준 중국인 소유 국내 주택이 6만 1,439채에 달하고, 전체 외국인 보유 주택의 56.8%를 차지한다는 통계를 처음 접했을 때 솔직히 숫자를 두 번 확인했습니다. 더 놀란 건 숫자 자체가 아니라, 이 규모가 제대로 관리조차 되지 않고 있다는 사실이었습니다.
3년 새 1만 6천 채, 이 속도가 말해주는 것
2022년 말 기준 중국인 소유 국내 주택은 4만 4,889채였습니다. 3년 뒤인 2025년 말에는 6만 1,439채로 불어났습니다. 증가 폭이 1만 6,550채, 증가율로 따지면 36.9%입니다. 연평균으로 환산하면 매년 5,500채 이상씩 늘어난 셈인데, 이 수치를 보면서 저는 부동산 시장에서 흔히 말하는 수급 불균형(需給 不均衡)이 떠올랐습니다. 수급 불균형이란 주택을 원하는 사람과 실제 공급되는 주택 수 사이의 격차가 벌어지는 현상을 뜻합니다. 국내 무주택 실수요자들이 매년 내 집 마련을 위해 안간힘을 쓰는 동안, 외국인 소유 주택은 조용히 쌓여가고 있었던 겁니다.
같은 기간 전체 외국인 보유 주택도 8만 3,512채에서 10만 8,231채로 늘었습니다. 증가율은 29.6%인데, 중국인 소유 주택 증가율(36.9%)이 전체 외국인 평균을 웃돌고 있다는 점이 눈에 걸립니다. 국적별로 보면 중국 6만 1,439채, 미국 2만 3,187채, 캐나다 6,542채, 대만 3,392채, 베트남 2,028채 순입니다. 중국인 소유 주택이 2위인 미국의 약 2.6배에 달한다는 건 단순한 통계 이상의 의미를 가집니다.
제가 이 통계에서 가장 주목한 대목은 아파트뿐 아니라 연립·다세대주택, 단독주택까지 포함된다는 점입니다. 특정 고가 단지에 자본이 몰리는 것과는 결이 다릅니다. 서민층이 주로 거주하는 주택 유형까지 외국인 소유가 침투하고 있다는 뜻이기 때문입니다. 이건 제 경험상 단순한 투자 심리로만 설명하기 어렵습니다.
- 중국인 소유 주택: 2022년 말 4만 4,889채 → 2025년 말 6만 1,439채 (36.9% 증가)
- 전체 외국인 소유 주택: 8만 3,512채 → 10만 8,231채 (29.6% 증가)
- 중국인 비중: 전체 외국인 보유 주택의 56.8% 차지
- 외국인 다주택자(2채 이상): 7,038명, 30채 이상 보유자: 16명
국회 국토교통위원회 소속 김미애 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료(출처: 국토교통부)를 보면, 이 수치들이 단순한 스냅샷에 불과하다는 게 더 큰 문제입니다. 왜 그런지는 다음 소제목에서 이야기하겠습니다.
통계 공백, 투명성 부재가 만드는 허점
솔직히 이 부분이 저를 가장 답답하게 만든 지점입니다. 외국인 다주택자가 7,038명이고 그 중 30채 이상을 보유한 사람이 16명이나 된다는 건 확인됩니다. 그런데 이들이 어느 나라 국적인지, 주택이 어느 지역에 몰려 있는지는 공식 통계로 확인할 방법이 없습니다.
여기서 통계 공백(統計 空白)이라는 표현을 쓰고 싶습니다. 통계 공백이란 정책 판단에 필요한 핵심 데이터가 수집·공표되지 않아 실태 파악 자체가 불가능한 상태를 말합니다. 국토부는 김미애 의원실이 요구한 '국적별·시도별 2호 이상 보유자 현황'이나 '주택 취득 및 처분 건수와 거래금액' 같은 정보는 "생산·공표하고 있지 않다"고 답변했습니다. 제가 경험한 대부분의 부동산 관련 민원 처리 과정에서도 이런 식의 '데이터 미비' 답변은 흔했지만, 이 규모의 사안에서 이런 답이 나온다는 건 다른 이야기입니다.
부동산 실거래가(不動産 實去來價) 공개 시스템은 이미 갖춰져 있습니다. 부동산 실거래가란 실제로 이루어진 매매 계약의 금액을 말하며, 국토부가 운영하는 실거래가 공개 시스템(출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템)을 통해 누구나 열람할 수 있습니다. 그런데 이 시스템에서 외국인의 국적별 취득·처분 현황은 별도로 집계되지 않습니다. 데이터는 있는데 연계해서 보지 않는 구조인 셈입니다.
제가 이 문제를 심각하게 보는 이유는 단순히 "중국인이 집을 많이 산다"는 감정적 차원이 아닙니다. 정책 입안자들이 제도를 고치려 할 때 근거가 될 데이터가 없다는 게 본질적인 문제입니다. 30채를 가진 외국인이 강남에 몰려 있는지, 지방 소도시에 분산돼 있는지조차 공식적으로 확인이 안 된다면, 어떤 지역 부동산 대책도 외국인 변수를 제대로 반영할 수 없습니다.
상호주의 원칙, 지금 당장 꺼내야 할 카드
부동산 상호주의(不動産 相互主義)란 특정 국가가 한국인의 부동산 취득을 제한할 경우, 우리나라도 해당 국가 국민에게 동등한 수준의 제한을 적용하는 원칙을 말합니다. 국제법에서는 이를 레시프로시티(reciprocity)라고도 부릅니다. 말 자체는 간단하지만 실제 적용은 훨씬 복잡합니다.
예컨대 중국은 외국인의 부동산 취득에 엄격한 조건을 부과합니다. 외국인이 중국에서 주거용 부동산을 구매하려면 현지에서 1년 이상 거주·근무한 실적이 필요하고, 1채 이상 보유가 원칙적으로 금지됩니다. 반면 국내에서 중국인은 이런 제약 없이 수십 채를 살 수 있는 구조입니다. 제가 처음 이 사실을 확인했을 때 이건 '비대칭'이 아니라 '역차별'이라는 생각이 들었습니다.
상호주의를 실제로 도입하려면 두 가지가 선행되어야 합니다. 하나는 상대국의 제도를 정밀하게 분석하는 것이고, 다른 하나는 해당 국가 국민이 우리나라에서 실제로 얼마나 많은 주택을 보유하고 어떻게 거래하는지를 수치로 파악하는 겁니다. 지금처럼 통계 공백이 존재하는 상태에서는 상호주의 논의 자체가 공허해질 수밖에 없습니다. 김미애 의원이 국정감사에서 이 점을 지적한 건 타이밍이나 정치적 맥락을 떠나 사안의 본질을 정확히 짚었다고 봅니다.
외국인 토지법(外國人 土地法)이라는 제도도 있습니다. 외국인 토지법이란 외국인이나 외국 법인이 국내 토지를 취득할 때 적용되는 규제 법률로, 허가 구역을 지정하거나 신고 의무를 부과하는 내용을 담고 있습니다. 그러나 주택 부문에서는 이 법의 적용 범위가 제한적이고, 다주택 보유를 직접 규제하는 조항은 사실상 없다시피 합니다. 법의 테두리 안에서 적법하게 이루어지는 거래를 문제 삼기 어려운 이유가 바로 여기 있습니다. 제도를 먼저 정비해야 한다는 말이 반복되는 이유도 같은 맥락입니다.
결국 지금 필요한 건 두 가지입니다. 국적별·지역별 다주택 보유 현황과 거래 흐름을 실시간으로 집계할 수 있는 통계 인프라를 갖추는 것, 그리고 이 데이터를 기반으로 상호주의 도입 여부와 범위를 구체적으로 검토하는 것입니다. 감정적 반응에 그쳐서도, 지나치게 신중하다는 명목으로 손을 놓아서도 안 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 중국인이 한국에서 주택을 이렇게 많이 살 수 있는 이유가 무엇인가요?
A. 현행 법령상 외국인도 내국인과 거의 동일한 조건으로 국내 주택을 취득할 수 있습니다. 외국인 토지법에 신고 의무 등이 규정되어 있지만, 다주택 보유를 직접 금지하거나 제한하는 조항은 사실상 없습니다. 중국을 비롯한 일부 국가들이 자국 내에서 외국인 부동산 취득에 엄격한 제한을 두는 것과는 대조적인 구조입니다.
Q. 부동산 상호주의를 도입하면 실제로 어떻게 달라지나요?
A. 상호주의가 도입되면 특정 국가가 한국인의 부동산 취득을 제한하는 수준에 맞춰, 그 나라 국민에게도 동등한 조건을 적용할 수 있게 됩니다. 예를 들어 중국이 외국인에게 1채만 허용한다면, 한국도 중국인의 국내 주택 취득을 1채로 제한하는 방식입니다. 다만 실제 도입까지는 상대국 제도 분석, 통계 인프라 정비, 외교적 마찰 가능성 등 여러 변수가 있습니다.
Q. 외국인 다주택자 현황은 어디서 확인할 수 있나요?
A. 전체 외국인 소유 주택 수와 국적별 총량은 국토교통부가 발표하는 '외국인 주택소유현황' 자료에서 확인할 수 있습니다. 다만 국적별·지역별 다주택 보유 현황이나 취득·처분 거래 내역은 현재 별도로 공표되지 않고 있습니다. 국토부 실거래가 공개시스템에서 개별 거래를 조회할 수는 있지만, 외국인 국적별로 분류된 통계는 제공되지 않습니다.
Q. 30채 이상 보유한 외국인 16명은 어떤 제재를 받나요?
A. 현행 법령 내에서 합법적으로 취득한 주택이라면 보유 수 자체를 이유로 제재를 가하기는 어렵습니다. 다주택자 양도소득세 중과나 종합부동산세 같은 세제가 내국인에게 적용되는 방식과 동일하게 적용됩니다. 문제는 국적과 지역 분포가 파악되지 않아 세금 납부 실태나 편법 여부를 검증하기조차 어렵다는 점입니다.
Q. 외국인 주택 취득 규제를 강화한 나라 사례가 있나요?
A. 캐나다는 2023년부터 외국인의 주거용 부동산 취득을 2년간 금지하는 조치를 시행했고, 뉴질랜드도 2018년 외국인의 기존 주택 구매를 원칙적으로 금지했습니다. 싱가포르는 외국인에게 최대 60%의 추가 취득세(ABSD)를 부과합니다. 각국이 자국 주택 시장 보호를 위해 강력한 수단을 꺼내 든 사례들로, 우리 논의에 참고할 수 있는 지점입니다.
이 글을 쓰면서 제가 내린 결론은 하나입니다. 지금 당장 필요한 건 규제의 강도를 높이는 것보다 먼저 실태를 정확히 아는 것입니다. 통계가 없으면 정책도 없습니다. 국토교통부가 관계기관과 데이터를 연계해 국적별·지역별 외국인 주택 보유 현황을 공표 가능한 형태로 만드는 것, 그게 출발점입니다. 상호주의 도입이나 세제 보완은 그 다음 이야기입니다. 관심 있는 분이라면 국토부 실거래가 공개시스템과 국정감사 자료를 직접 확인해 보시길 권합니다.
이 글은 공개된 통계와 개인적 의견을 바탕으로 작성된 것이며, 전문적인 법률 또는 부동산 투자 조언이 아닙니다.
--- 참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/666/0000128828
