서울 강북·경기 남부 집값 상승 및 5대 은행 가계대출 2조 6천억 원 증가 쟁점 총정리
서울 강북·경기 남부 집값 상승 및 5대 은행 가계대출 2조 6천억 원 증가 쟁점 총정리
월급은 그대로인데 집값만 오른다는 말, 요즘 주변에서 정말 자주 듣습니다. 저도 최근 지인이 "지금 안 사면 더 오를 것 같아서 대출 알아보고 있다"고 하는 걸 듣고 씁쓸했습니다. 5대 은행 가계대출이 한 달 새 2조 6천억 원 넘게 불었다는 소식, 그냥 숫자 하나가 아니라 그 이면에 수많은 사람들의 불안이 담겨 있다고 느꼈습니다.
집값이 들썩인 배경, 이번엔 어디서 시작됐나
일반적으로 서울 집값 상승은 강남·서초·송파 같은 이른바 '강남 3구'에서 시작된다고 알려져 있습니다. 그런데 이번에는 양상이 조금 달랐습니다. 제 경험상 이런 흐름이 바뀔 때마다 시장이 새로운 국면에 접어들었다는 신호였는데, 이번에도 비슷하게 읽힙니다.
한국부동산원 자료에 따르면(출처: 한국부동산원) 10월 셋째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.13% 올랐고, 강북 14개 구의 상승폭이 0.26%로 전체 평균을 훌쩍 넘겼습니다. 지난해 2월 첫째 주 이후 89주째 오름세가 이어지고 있습니다. 이 수치를 처음 봤을 때 솔직히 예상보다 훨씬 길고 완고한 흐름이라 놀랐습니다.
경기 남부도 심상치 않습니다. 반도체 산업 호황, 지역별 개발 기대감, 인접 지역 가격 상승에 따른 수요 이동이 맞물리면서 최근 6주 연속으로 서울보다 높은 상승률을 기록했습니다. 수도권 내에서도 가격 상승 압력이 강남에서 강북으로, 다시 경기 남부로 번지는 이른바 '풍선 효과(Balloon Effect)'가 나타나고 있는 셈입니다. 풍선 효과란 한 지역의 수요를 규제로 눌렀을 때 인근 지역으로 수요가 이동해 또 다른 가격 상승이 일어나는 현상을 말합니다.
이런 배경을 이해하면, 이번 가계대출 급증이 갑자기 튀어나온 일이 아니라는 게 보입니다. 수도권 전반의 구조적인 수요 이동이 쌓이면서 결국 대출 수요로 이어진 것입니다.
부채 악순환, 숫자로 뜯어보면 더 심각하다
5대 은행의 전체 가계대출 잔액은 10월 22일 현재 783조 4397억 원으로, 한 달 전보다 2조 6천억 원 이상 늘었습니다. 지난 9월 말에는 6개월 만에 처음으로 감소세로 돌아섰다고 해서 많은 분들이 "드디어 진정되는구나"라고 안도했는데, 한 달 만에 증가세로 되돌아온 겁니다. 저는 이 사이클을 볼 때마다 지긋지긋하다는 생각이 드는 게 솔직한 심정입니다.
특히 신용대출(Credit Loan) 잔액이 109조 3513억 원으로 3개월 만에 다시 증가세로 돌아선 점이 눈에 걸립니다. 신용대출이란 담보 없이 개인의 신용만으로 받는 대출로, 주로 급전이 필요하거나 주택 구입 시 계약금·잔금을 마련하는 데 활용됩니다. 신용대출까지 다시 불어난다는 건, 주택담보대출(住宅擔保貸出)만으로는 부족한 자금을 신용으로 메우는 이른바 '영끌' 패턴이 재현되고 있을 가능성을 시사합니다. 주택담보대출이란 주택을 담보로 제공하고 받는 대출로, 가계부채에서 가장 큰 비중을 차지합니다.
10월 이번 달 변화를 항목별로 정리하면 다음과 같습니다.
- 주택담보대출: 622조 3978억 원, 전월 대비 9995억 원 증가 (9월의 1253억 원 증가에서 폭이 크게 확대)
- 신용대출: 109조 3513억 원, 전월 대비 1조 1210억 원 증가 (3개월 만에 증가 전환)
- 집단대출: 150조 2333억 원, 전월 대비 4812억 원 증가 (가계대출 총량 규제 제외 항목)
- 전세대출: 118조 9261억 원, 전월 대비 3719억 원 감소
여기서 눈여겨볼 항목이 집단대출(集團貸出)입니다. 집단대출이란 아파트 분양 시 계약자 전체를 대상으로 일괄 실행되는 대출로, 정부의 가계대출 총량 규제에서 제외됩니다. 규제 밖에서 이미 4800억 원이 넘게 늘었다는 사실은, 총량 규제가 실제 시장에서 얼마나 허술하게 작동하는지를 단적으로 보여줍니다. 일반적으로 규제를 강화하면 대출이 줄어든다고 알려져 있지만, 제 경험상 규제 사각지대가 하나라도 남아 있으면 자금은 그 구멍으로 고스란히 빠져나갑니다.
한편 증시 불안이 이어지고 기준금리(基準金利) 인상으로 예금 금리가 올라가면서 정기예금 잔액이 한 달 새 11조 2722억 원이나 급증했습니다. 기준금리란 중앙은행이 시중은행과 자금을 거래할 때 적용하는 기준이 되는 금리로, 이 금리가 오르면 예금 이자도 덩달아 높아집니다. 주식도 불안하고, 부동산은 너무 비싸고, 그렇다고 현금을 놀리기도 아깝다는 심리가 예금으로 집중되는 것인데, 이 역시 실물 경제에 대한 불확실성이 얼마나 깊어졌는지를 보여주는 대목입니다.
대출 규제, 과연 근본 처방이 될 수 있나
정부가 부동산 대책을 내놓을 때마다 단골 메뉴로 등장하는 게 대출 규제 강화입니다. 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio)을 조이거나 주택담보인정비율(LTV, Loan to Value)을 낮추는 식이죠. DSR이란 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻하며, LTV는 주택 가격 대비 대출 가능한 한도를 나타내는 비율입니다. 규제를 강화할수록 대출 한도가 줄어드는 구조입니다.
일반적으로 DSR·LTV 규제를 강화하면 과열된 시장이 식는다고 알려져 있습니다. 그런데 제 경험상 이 처방만으로는 한계가 뚜렷합니다. 규제 완화와 강화를 반복하는 사이 실수요자들은 "지금 안 사면 더 오른다"는 불안에 내몰리고, 그 결과가 영끌과 빚투로 이어졌다는 것을 우리는 이미 여러 차례 목격했습니다.
이번에 경기 남부 가격이 6주 연속 서울을 앞질렀다는 사실은 의미심장합니다. 수도권 광역급행철도(GTX) 개통 기대감, 반도체 클러스터 조성 같은 개발 호재가 맞물리면서 실거주 수요와 투자 수요가 동시에 유입되고 있기 때문입니다. 금융위원회와 국토교통부가 내놓는 대출 규제는 수요를 일시적으로 억누를 수는 있어도, 이런 구조적 요인을 제거하지는 못합니다. 정책 당국이 공급 확대와 거시건전성(Macro-prudential) 정책을 병행하지 않으면, 이번처럼 규제가 느슨해지는 순간 수요가 폭발적으로 쏟아지는 사이클이 반복될 수밖에 없습니다. 거시건전성 정책이란 개별 금융기관이 아닌 금융 시스템 전체의 안정성을 목표로 시행하는 규제와 감독 정책을 말합니다.
금융위원회의 가계부채 현황 자료를 보면(출처: 금융위원회) 국내 가계부채 규모는 GDP 대비 여전히 세계 최상위권 수준입니다. 이 구조 자체를 바꾸지 않는 한, 단기적인 대출 옥죄기는 풍선 한쪽을 꾹 눌렀다가 손을 놓는 것과 다를 바 없습니다. 실수요자를 위한 장기 모기지(Mortgage) 상품 확대, 공공임대 공급 확충, 투기 수요를 차별화해 겨냥하는 세제 개편이 함께 가야만 실효성 있는 처방이 될 수 있다고 봅니다.
자주 묻는 질문
Q. 가계대출이 한 달 만에 다시 증가한 가장 큰 이유가 무엇인가요?
A. 서울 강북과 경기 남부를 중심으로 아파트 매매가격이 다시 오르면서 주택담보대출과 신용대출 수요가 동시에 늘어난 것이 주된 원인입니다. 일반적으로 집값이 오르면 대출이 따라 증가한다고 알려져 있는데, 이번에도 그 패턴이 그대로 재현됐습니다. 특히 경기 남부는 반도체 클러스터 개발 기대감까지 겹치면서 6주 연속 서울보다 높은 상승률을 기록했습니다.
Q. 전세대출은 줄었는데 집단대출은 왜 늘었나요?
A. 전세대출은 가계대출 총량 규제 안에 포함되어 있어 은행들이 실행을 조심스럽게 관리하지만, 집단대출은 그 규제 밖에 있습니다. 집단대출은 신규 아파트 분양 계약자 전체에게 일괄 실행되는 구조라 규제 예외 처리가 가능합니다. 제 경험상 규제에 구멍이 하나만 있어도 자금은 그쪽으로 흘러가기 마련인데, 이번이 딱 그 사례입니다.
Q. 정기예금이 11조 넘게 늘었다는 건 좋은 신호인가요?
A. 단기적으로는 저축률 상승처럼 보이지만, 사실은 주식과 부동산 모두에 대한 불확실성이 커졌다는 신호에 가깝습니다. 기준금리 인상으로 예금 금리가 높아진 점도 있지만, 어디에도 자신 있게 투자하지 못하겠다는 심리가 예금 쏠림으로 이어진 측면이 더 크다고 봅니다. 요구불예금이 같은 기간 13조 원 넘게 빠져나갔다는 사실이 이를 뒷받침합니다.
Q. DSR 규제를 강화하면 집값을 잡을 수 있지 않나요?
A. DSR 규제는 개인의 대출 한도를 직접 조이는 수단이라 단기적으로 과열을 억제하는 효과는 있습니다. 그러나 공급 부족이나 개발 호재처럼 가격 상승의 구조적 요인이 살아 있는 한, 규제를 완화하는 순간 억눌렸던 수요가 한꺼번에 터져 나오는 반등이 반복됩니다. 거시건전성 정책과 공급 확대, 세제 개편이 함께 가야 한다는 게 제 판단입니다.
가계부채가 늘 때마다 나오는 처방이 대출 규제 강화라는 사실, 이제는 저도 새삼스럽지 않습니다. 하지만 같은 악순환이 반복되는 걸 볼 때마다 땜질식 처방의 한계를 절감합니다. 지금 대출을 고민하고 있다면 금리 인상 국면에서 상환 부담이 어떻게 달라지는지, 본인의 DSR 비율이 어느 수준인지부터 꼼꼼히 따져보시길 권합니다. 시장이 흔들릴수록 냉정한 숫자 계산이 가장 든든한 방어막이 됩니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 금융 투자 조언이 아닙니다.
--- 참고: https://www.news1.kr/finance/bank/6330956
