윤작가의 머니 인사이트

"법인 명의 고가 주택 42%가 '황제사택'... 우리가 몰랐던 세금의 이중잣대" 솔직히 저는 이 문제가 이 정도 규모인지 몰랐습니다. 국세청이 고가 법인주택 2,639채를 전수점검했더니 그 중 42%인 1,097채가 사주 일가의 '황제사택'으로 드러났습니다. 길을 걷다 초록색 번호판 달린 고급 차를 볼 때 그냥 지나쳤던 것처럼, 저도 법인 명의 주택 문제를 먼 나라 얘기처럼 여겼던 게 사실입니다. 그런데 이번 결과를 보고 나서는 그냥 넘길 수가 없었습니다. 전수점검, 뚜껑을 열어보니 국세청이 이번에 들여다본 기준은 종합부동산세(종부세) 부과 대상 고가 법인주택이었습니다. 종합부동산세란 일정 기준을 초과하는 부동산에 대해 별도로 부과하는 세금으로, 국민주택 규모 이상이면서 공시가격 9억 원을 넘는 주택이 대상입니다. 즉 이번 조사 대상 자체가 처음부터 '평범한 법인 보유 주택'이 아니라 이미 고가로 분류된 물건들이었습니다. 결과는 임광현 국세청장이 직접 "생각보다 심각했다"고 표현할 만했습니다. 임대용과 직원 기숙사 같은 업무용 주택을 걷어내고 나서도 1,097채가 사주 일가의 사적 공간으로 쓰이고 있었습니다. 평균 공시가격만 20억 원이 넘었고, 30억 원 초과가 453채, 100억 원을 넘는 것도 12채, 최고가는 200억 원을 초과했습니다. 한강뷰가 보이는 고급 아파트를 회삿돈으로 쓰면서 평직원들에게는 '공공연한 비밀'로 유지했다는 사례는 읽으면서 손발이 오그라들었습니다. 적발된 기업의 범위도 제 예상을 훨씬 벗어났습니다. 연매출 수십억 원 규모의 중소기업부터 연매출 수십조 원의 대기업까지 고르게 나왔습니다. 규모의 문제가 아니라 구조의 문제라는 뜻입니다. 법인주택 사적 사용, 세법은 어떻게 보나 이 부분을 두고 "법인이 주택을 보유하는 게 뭐가 문제냐"라고 생각하는 분들도 있는데, 저는 세법 조항을 찾아본 뒤 생각이 달라...

서울 아파트 16억 원인데 정책대출은 6억 원? "이게 맞나요?" 서울 아파트 평균 매매가가 16억 원인데, 정책대출 주택가액 기준은 여전히 6억 원입니다. 이 숫자를 처음 봤을 때 제가 느낀 건 단순한 의아함이 아니라 일종의 배신감 같은 것이었습니다. 집 살 사람 도우려고 만든 제도가, 정작 그 집을 살 수 없는 기준으로 굳어 있다는 게 말이 안 된다고 생각했거든요. 보금자리론, 22년 전 그 숫자 그대로 보금자리론(Bogeumjari Loan)이란 서민과 중산층의 내 집 마련을 돕기 위해 정부가 운영하는 장기 고정금리 정책대출 상품입니다. 쉽게 말해 은행 대출보다 낮은 금리로 오래 빌려주는, 서민용 모기지(Mortgage)라고 보면 됩니다. 모기지란 부동산을 담보로 장기 자금을 빌리는 대출 방식을 뜻합니다. 이 보금자리론이 처음 출시된 게 2004년입니다. 당시 기준 주택가액 상한이 6억 원이었고, 지금도 6억 원입니다. 그 사이에 특례보금자리론이 잠깐 9억 원으로 올라간 적이 있었지만, 2017년부터 다시 6억 원으로 내려왔습니다. 22년이라는 세월이 흘렀는데 기준은 단 한 번도 제대로 현실화되지 않은 것입니다. 디딤돌 대출도 크게 다르지 않습니다. 일반 디딤돌 대출은 2014년 출시 당시 6억 원 이하였다가 2017년에 오히려 5억 원으로 낮아졌습니다. 신혼부부 디딤돌은 2022년 출시부터 지금까지 6억 원 이하이고, 정책 대출 상품 중 신생아특례구입자금 대출만 9억 원 이하 기준을 적용하고 있습니다. 제가 이 흐름을 정리해보면서 느낀 건, 올린다고 소문만 무성하다가 결국 아무것도 안 바뀌거나 심지어 더 낮아진 케이스도 있다는 것이었습니다. 아래에 현재 주요 정책대출 상품별 주택가액 기준을 정리했습니다. 보금자리론: 주택가액 6억 원 이하 (2017년 이후 기준 유지) 디딤돌 대출 일반: 주택가액 5억 원 이하 (2017년 하향 조정) 신혼부부 디딤돌: 주택가액 6억 원 이하 (2022년 출시 기준 유지) ...

"우리 땅은 우리가 지킨다" 울릉도까지 외국인 토지거래허가구역으로 지정된 현장 국토 외곽 섬 353곳이 외국인 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 울릉도 72.3㎢가 여기 포함된다는 소식을 접하고, 제가 겨울 제주도에서 카페 안에서 유일한 한국인이었던 그날이 불현듯 떠올랐습니다. 그때 느꼈던 불편한 감각이 단순한 기우가 아니었다는 생각이 들었습니다. 허가제 지정, 어떤 내용인가 이번 조치의 핵심은 외국인 토지취득계약(土地取得契約), 즉 외국인이 우리나라 땅을 사는 계약 자체를 사전에 막는 장치입니다. 토지취득계약이란 매매, 교환, 증여 등을 통해 토지 소유권을 이전받는 계약 일체를 뜻합니다. 이번 고시가 발효된 순간부터, 지정된 353개 섬에서 외국인이 토지를 사고 싶다면 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 관할 시·군·구의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 계약을 맺으면 그 계약은 법적으로 무효가 되고, 위반자는 2년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 지방자치단체는 허가 여부를 결정할 때 국방부와 국가정보원 등 관계기관과 협의하도록 되어 있습니다. 외국인의 토지 취득을 전면 금지하는 건 아니지만, 취득 전 단계에서 사전 심사(事前審査)를 강화한 것입니다. 사전 심사란 계약이 성사되기 전 단계에서 국가가 개입해 적절성을 검토하는 절차를 말합니다. 이번 지정은 세 번째입니다. 정부는 2014년 12월 영해기선(領海基線) 기점 8곳을 처음 지정했습니다. 영해기선이란 우리나라 영해의 폭을 측정하는 기준선으로, 이 선을 넘어선 바다는 국제법상 공해가 됩니다. 2025년 2월에는 서해 5도와 영해기선 기점 12곳 등 25곳으로 넓혔고, 이번에 353곳으로 대폭 확대됐습니다. ( 출처: 국토교통부 ) 이번에 지정된 주요 섬을 살펴보면 다음과 같습니다. 경북 울릉도 72.3㎢ 전남 신안 대흑산도 21.2㎢ 인천 옹진 덕적도 20.8㎢ 인천 자월도 7.1㎢ 전남 여수 서도 7.0㎢ 인천 볼음도 6.6㎢ ...

서울 강북 아파트 평균 월세 150만원 돌파, 서민 주거비 부담 '빨간불' 지난달 서울 강북 아파트 평균 월세가 통계 집계 이래 처음으로 150만원을 넘어섰습니다. 152만2000원이라는 숫자를 보고 저도 순간 눈을 의심했는데, 20년 전 서울에 처음 상경했을 때의 기억이 떠오르면서 뭔가 복잡한 감정이 올라왔습니다. 그때도 집값은 비쌌지만, 지금과는 차원이 다른 얘기입니다. 20년 전 상경 청년의 눈에 비친 강북 월세 솔직히 말씀드리면, 저도 처음 서울에 발을 들여놨을 때 집값이 이렇게까지 벽이 될 줄은 몰랐습니다. 지방 출신으로 막연히 '서울에 살면 뭔가 달라지겠지'라는 환상을 품고 상경했는데, 첫 번째로 마주친 현실이 바로 월셋집 구하기였습니다. 치안도 영 불안하고 집주인도 이상한 분이셨는데 그래도 그 집으로 들어갈 수밖에 없었던 이유는 단 하나, 가격이었습니다. 그때도 강북과 강남을 나눠서 얘기하는 분위기는 있었습니다. 오히려 당시에는 두 지역의 격차가 지금보다 더 뚜렷했던 것 같기도 합니다. 사실 그 시절 저는 부동산에 관심도 없었고 돈도 없었으니 '강남은 부자들 동네, 강북은 서민 동네'로 단순하게 이해하고 말았습니다. 그게 당시 제 수준이었습니다. 그런데 지금은 그 강북조차 평균 월세가 152만원입니다. 10년 전인 2016년 7월 강북 아파트 평균 월세가 78만원이었으니 딱 두 배 가까이 오른 겁니다. 일반적으로 월세는 완만하게 오른다고 알려져 있지만, 제 경험상 서울 월세만큼은 그 상식이 통하지 않는 것 같습니다. 150만원이 넘는 월세, 숫자보다 더 무서운 현실 월세 150만원이 크냐 작냐는 사람마다 다르게 느낄 수 있습니다. 하지만 이게 평균이라는 점이 핵심입니다. 평균이 150만원이면 그보다 비싼 집은 훨씬 많다는 뜻이고, 나머지 집들도 결국 이 평균을 향해 끌려 올라가게 됩니다. 최고치가 오르면 전체 시장이 따라가는 것, 이건 제가 부동산을 공부하면서 처음으로 실감한 부분입니...

한 달 일하고 평생 연금? 국민연금 추납 제도의 씁쓸한 허점 한 달만 일하고 평생 연금을 받을 수 있다면, 이게 제도의 취지일까요, 허점일까요? 뉴스를 보다가 저도 모르게 멈칫했습니다. 국민연금 추납 제도를 활용해 외국인이 연금을 수령하는 사례가 해마다 늘고 있다는 소식이었는데, 8년치 보험료를 한꺼번에 납부하고 지금도 연금을 부어가고 있는 저로서는 솔직히 허탈한 감정부터 들었습니다. 추후납부 제도란 무엇인가 추후납부(追後納付), 줄여서 추납이라고 부르는 이 제도는 원래 경력단절여성이나 실직자처럼 일시적으로 소득이 없어 보험료를 납부하지 못한 사람들을 위해 만들어진 제도입니다. 쉽게 말해 과거에 못 낸 보험료를 나중에 한꺼번에 내고, 그 기간을 가입 기간으로 인정받는 방식입니다. 납부예외(納付例外)란 소득이 없는 기간 동안 보험료 납부 의무를 잠시 면제받는 상태를 뜻하는데, 이 납부예외 기간이 길수록 추납할 수 있는 금액도 커집니다. 저도 이 제도를 이용한 케이스입니다. 25살부터 꾸준히 일해오다가 8년 전쯤 직장을 그만두고 가정에 집중하게 됐고, 그 사이에 쌓인 8년치 보험료를 얼마 전 한꺼번에 완납했습니다. 지금은 지역가입자(地域加入者)로 매달 보험료를 내고 있는데요. 지역가입자란 직장에 소속되지 않고 개인이 직접 보험료를 납부하는 가입 형태를 말합니다. 이렇게 해서 제가 65세에 받을 수 있는 예상 연금액은 100만 원 초반, 실수령액으로는 90만 원대 정도라고 나오더라고요. 평생을 열심히 넣어서 이 금액이라는 게 처음엔 좀 씁쓸했는데, 최근 뉴스를 보고 나서는 씁쓸함이 허탈함으로 바뀌었습니다. 문제는 이 추납 제도가 외국인에게도 동일하게 적용된다는 점입니다. 국내에서 단 1개월만 취업해 국민연금에 가입한 뒤, 납부예외 기간에 해당하는 수십 개월치 보험료를 일시에 납부해 최소 가입 기간인 120개월(10년)을 채우고 연금을 수령하는 구조가 가능합니다. 국민연금 최소 가입 기간(受給要件)이란 연금을 받기 위해 반드시 충족해야 하는 납부 기...

이사 날짜 맞춰서 새집 계약금까지 냈는데, 집주인이 "새 세입자 들어오면 줄게요"라고 했다면 어떻게 해야 할까요. 이게 그냥 양해를 구하는 말처럼 들릴 수 있지만, 법적으로는 집주인이 보증금을 못 돌려주겠다고 공식 선언한 것과 다를 바 없습니다. 저도 전세 살 때 비슷한 상황을 겪었는데, 그 당시에 몰랐다면 수천만 원을 그냥 날렸을 수도 있었습니다. 이행거절, 집주인의 말 한마디가 법적 선언이 된다 이행거절(履行拒絶)이란 채무자가 자신의 의무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하는 것을 말합니다. 쉽게 말해, 집주인이 "새 세입자가 없으면 보증금을 못 줘요"라고 말한 순간, 그것은 그냥 하소연이 아니라 법적으로 이행을 거절한 의사표시가 됩니다. 이게 왜 중요하냐면, 원칙적으로 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행(同時履行) 관계에 있기 때문입니다. 동시이행이란 두 사람이 서로의 의무를 동시에 맞교환해야 한다는 원칙으로, 임차인이 집을 비워주면 그 즉시 집주인도 보증금을 돌려줘야 한다는 뜻입니다. 이 원칙 때문에 1심과 2심 법원은 임차인이 먼저 이사를 나가겠다는 행동을 실제로 보여주지 않았으니 집주인 잘못이 아니라고 판단했습니다. 그런데 대법원은 여기서 방향을 틀었습니다. 집주인이 이미 "새 임차인 없이는 줄 돈이 없다"고 못 박은 상황에서, 임차인더러 이삿짐을 다 빼고 열쇠를 내밀어야 한다고 강요하는 건 형식적인 절차를 요구하는 것에 불과하다고 본 것입니다. 임차인이 집을 비워도 어차피 돈을 못 받을 게 뻔한데, 그 절차를 굳이 밟지 않았다고 해서 손해배상을 못 받는다는 건 말이 안 된다는 판단이었습니다. 저도 처음에 이 판결 구조를 접했을 때 "1, 2심이 왜 그렇게 판단했을까" 싶었는데, 사실 동시이행 원칙이 워낙 뿌리 깊은 법 원칙이라 하급심에서는 그 틀을 벗어나기 어려웠던 것 같습니다. 대법원이 결국 "명백한 이행거절이 있는 상...

정부가 전세사기로 무너진 임대차 시장을 살리겠다며 '전월세 안심신탁'이라는 새 제도를 들고 나왔습니다. 솔직히 저는 이 뉴스를 처음 봤을 때 "이게 실제로 굴러갈까?" 하는 의문이 먼저 들었습니다. 20년 전 제가 직접 전세 보증금을 돌려받는 과정에서 진땀을 뺀 경험이 있어서인지, 이런 정책 발표가 나올 때마다 현실감이 조금 떨어진다는 느낌을 지울 수가 없습니다. 전월세 안심신탁, 구조를 먼저 파악해야 합니다 이 제도의 핵심은 안정화기구(전월세 안정화기구)가 중간에 끼어드는 3자 구조입니다. 안정화기구란 임대인과 임차인 사이에서 보증금을 직접 예탁받아 운용하고, 임대인에게는 수익을, 임차인에게는 보증금 반환 안전망을 제공하는 공공성격의 기금 운용 주체입니다. 기존에는 임대인이 보증금을 받아 마음대로 썼다가 돌려주지 못하는 문제가 생겼는데, 이 구조에서는 임차인의 전세금이 처음부터 안정화기구에 예치됩니다. 주택도시보증공사(HUG)가 해당 자금을 운용해 임대인에게 연 4%대 수익을 지급하고, 계약이 끝나면 임차인에게 원금을 돌려주는 방식입니다. 전세금 반환보증(임차인이 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우에 대비하는 보험성 상품)이나 전세대출 보증에 별도로 가입할 필요가 없다는 것도 차별점입니다. 이론상으로는 임대인도, 임차인도 각자의 걱정을 덜 수 있는 구조입니다. 국토교통부가 제시한 시뮬레이션을 보면 수치가 꽤 구체적입니다. 서울 연립·다세대 기준으로 시세 3억 원 주택에 전세금 2억 원, 월세 전환 시 보증금 1,000만 원에 월세 74만 원인 물건을 기준으로 계산했을 때, 임차인이 전세금의 80%인 1억 6,000만 원을 연 3.97% 금리로 대출받으면 월 이자는 약 53만 원입니다. 여기에 전세금 반환보증료 월 약 2만 8,000원을 더하면 총 월 부담은 약 56만 원, 기존 월세보다 약 20만 원 줄어드는 셈입니다. ( 출처: 국토교통부 ) 안심신탁 참여 시 임대인이 받을 수 있는 약정 수익도 명시되...