집은 5억인데 쓸 돈이 없다? 부모님 주택연금 얼마나 받을 수 있을까
집은 5억인데 쓸 돈이 없다? 부모님 주택연금 얼마나 받을 수 있을까
명절에 부모님 댁에 갔다가 생활비 이야기를 꺼냈다가 무거운 공기를 느껴본 분, 아마 저뿐만이 아닐 겁니다. 시세 5억원짜리 아파트를 20년 넘게 지켜오셨는데, 정작 월말이면 관리비 걱정을 하신다는 말에 저도 그날 밤 주택연금을 처음 진지하게 찾아봤습니다. 집은 있는데 현금이 없는 상황, 생각보다 훨씬 많은 집에서 벌어지고 있습니다.
월수령액, 나이에 따라 생각보다 차이가 큽니다
주택연금은 종신지급(終身支給) 방식, 즉 가입자와 배우자가 살아있는 동안 평생 연금을 받는 구조입니다. 사망할 때까지 지급이 보장된다는 뜻인데, 이 점이 일반 금융상품과 가장 다른 부분입니다. 제가 처음 이 제도를 들었을 때 "집을 아예 넘기는 거 아니냐"는 생각부터 들었는데, 실제로는 소유권은 유지하면서 담보만 제공하는 방식이라 거주권(居住權)도 그대로입니다.
월 수령액은 부부 중 나이가 더 적은 쪽을 기준으로 계산합니다. 올해 3월 이후 신규 가입 기준으로, 일반주택 종신지급 정액형에서 연소자가 70세이고 집값이 5억원이면 매달 153만9000원을 받습니다. 국민연금과 합산하면 월 250만원 안팎의 생활비가 확보되는 셈이니, 숫자만 보면 충분해 보일 수도 있습니다.
그런데 가입 나이에 따라 수령액 차이가 꽤 큽니다. 같은 5억원짜리 집이라도 가입 시점에 따른 월 수령액을 보면 이렇습니다.
- 60세 가입: 월 105만3000원
- 65세 가입: 월 126만4000원
- 70세 가입: 월 153만9000원
- 75세 가입: 월 190만6000원
- 80세 가입: 월 241만6000원
늦게 가입할수록 예상 지급 기간이 짧아지므로 월 수령액이 올라가는 구조입니다. 이를 두고 "되도록 늦게 가입하는 게 이득"이라고 보는 시각도 있는데, 저는 조금 다르게 봅니다. 일찍 가입하면 월 금액은 적지만 받는 기간이 길고, 늦게 가입하면 반대입니다. 어느 쪽이 유리한지는 결국 부모님이 얼마나 오래 사실지, 그리고 지금 당장 얼마가 필요한지에 달려 있습니다. 숫자 하나만 보고 판단하기엔 변수가 너무 많습니다.
올해 3월부터 신규 가입자 지급액이 평균 3.13% 인상됐고, 초기보증료율(初期保證料率)도 주택가격의 1.5%에서 1.0%로 낮아졌습니다. 초기보증료란 주택연금 가입 시 한국주택금융공사에 처음 납부하는 수수료로, 대출잔액에 포함되어 나중에 정산됩니다. 4억원짜리 주택이라면 초기보증료가 600만원에서 400만원으로 줄어드는 만큼, 올해부터 가입을 고려하시는 분들에게는 조금 더 유리한 조건이 됐습니다. 다만 매년 대출잔액에 부과되는 연보증료율은 0.75%에서 0.95%로 올랐다는 점도 함께 따져봐야 합니다. 자세한 수령액 시뮬레이션은 한국주택금융공사 공식 홈페이지에서 직접 확인해 보실 수 있습니다.
상속 걱정, 사실 생각보다 단순합니다
제가 주택연금을 처음 알아볼 때 가장 마음에 걸렸던 건 상속 문제였습니다. "부모님이 오래 사시면 집이 통째로 사라지는 거 아닌가" 싶었거든요. 결론부터 말씀드리면, 부모님 두 분이 모두 돌아가신 뒤 집을 처분해서 그동안 받은 연금과 이자·보증료를 정산합니다. 집을 판 금액이 대출잔액보다 많으면 남은 돈은 상속인에게 돌아옵니다.
반대로 부모님이 아주 오래 사셔서 받은 연금 총액이 집값을 초과하더라도, 그 부족분을 자녀에게 청구하지 않습니다. 이것이 역모기지론(逆mortgage loan)의 핵심입니다. 역모기지론이란 집을 담보로 연금을 받다가, 사망 후 집을 처분해 채무를 상환하는 방식인데, 초과분에 대한 청구권이 없다는 점에서 일반 담보대출과 구분됩니다. 솔직히 이 부분은 처음에 믿기지 않았습니다. 손해를 보는 게 아닌가 싶었는데, 국가가 지급을 보증하는 구조이기 때문에 가능한 것입니다.
올해 6월부터는 실거주(實居住) 요건도 완화됐습니다. 실거주 요건이란 주택연금 가입자가 담보 주택에 직접 거주해야 한다는 조건인데, 질병 치료나 요양시설 입소, 자녀 봉양 같은 불가피한 사유가 생기면 한국주택금융공사의 승인을 받아 집에 살지 않으면서도 연금을 계속 받을 수 있게 됐습니다. 담보 방식에 따라서는 비워둔 집을 임대해 주택연금과 임대 수익을 동시에 얻는 것도 가능합니다. 부모님이 건강이 나빠지셔도 연금을 잃을 걱정을 덜게 됐다는 점에서 이 변화는 실질적으로 꽤 중요합니다. 관련 제도 변화는 국토교통부 공식 홈페이지에서도 확인하실 수 있습니다.
저가주택을 보유한 부모님이라면 우대형을 따로 살펴보시길 권합니다. 부부 중 한 명 이상이 기초연금을 받고, 부부 합산 시가 2억5000만원 미만의 주택 한 채만 보유한 경우라면 우대형 대상이 됩니다. 시가 1억8000만원 미만이면 일반형보다 월 수령액을 최대 25%까지 더 받을 수 있어서, 자산이 적은 분들일수록 이 제도의 혜택을 더 크게 체감하실 겁니다.
가입조건, 중도해지, 놓치면 후회하는 포인트들
가입 자격을 보면, 부부 중 한 명이 55세 이상이고 부부 합산 공시가격이 12억원 이하인 주택을 보유해야 합니다. 공시가격(公示價格)이란 국가가 매년 발표하는 공식 기준 가격으로, 실거래가와는 다릅니다. 가입 자격 판단에는 공시가격을 쓰고, 실제 월 수령액을 계산할 때는 한국부동산원이나 KB 시세, 감정평가액 등을 기준으로 삼습니다. 시세가 12억원을 넘더라도 연금 산정액은 최대 12억원까지만 인정됩니다.
다주택자도 부부 합산 공시가격이 12억원 이하면 가입이 가능합니다. 이 부분은 의외라고 생각하는 분들도 있는데, 저도 처음엔 "집이 두 채면 안 되는 거 아닌가" 싶었습니다. 제 경험상 이 조건을 놓쳐 아예 알아보지 않으신 분들이 주변에 꽤 있었습니다.
중도해지는 신중하게 판단하셔야 합니다. 해지하려면 그동안 받은 연금과 이자를 한꺼번에 상환해야 하고, 같은 집으로는 3년간 재가입이 불가능합니다. 가입 후 집값이 크게 오르더라도 월 수령액은 늘어나지 않습니다. "집값이 오를 것 같으니 일단 해지하고 다시 가입하면 되지 않나"라는 생각도 드실 수 있는데, 3년 공백과 일시 상환 부담을 함께 계산해 보면 생각보다 득이 안 되는 경우가 많습니다.
정액형(定額型)으로 가입하면 물가가 올라도 월 수령액이 자동으로 인상되지 않는다는 점도 장기적으로는 실질 구매력 하락을 의미합니다. 10년, 20년 뒤 물가 수준을 생각하면 지금의 153만원과 그때의 153만원이 같은 가치를 갖지 않을 수 있습니다. 이 부분은 주택연금을 노후 설계의 전부로 삼기보다, 국민연금이나 다른 현금 흐름과 병행해서 운용해야 한다는 근거이기도 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 주택연금 가입 후 집값이 크게 오르면 월 수령액도 올라가나요?
A. 올라가지 않습니다. 가입 시점의 집값과 나이를 기준으로 월 수령액이 확정되며, 이후 집값이 상승해도 지급액은 그대로입니다. 집값 상승을 기대하는 분들이라면 이 구조적 한계를 반드시 감안하고 가입을 결정하셔야 합니다.
Q. 부모님이 요양원에 입소하시면 주택연금을 계속 받을 수 있나요?
A. 올해 6월부터 질병 치료나 요양시설 입소 같은 불가피한 사유가 있으면, 한국주택금융공사의 승인을 받아 실거주 요건 예외를 인정받을 수 있습니다. 또한 담보 방식에 따라 빈 집을 임대해 주택연금과 임대 수익을 함께 받는 것도 가능합니다.
Q. 부모님이 오래 사셔서 받은 연금 총액이 집값을 넘으면 자녀에게 빚이 넘어오나요?
A. 넘어오지 않습니다. 연금 수령액이 집값을 초과하더라도 부족분을 자녀나 상속인에게 청구하지 않는 것이 주택연금의 원칙입니다. 반대로 집을 처분했을 때 대출잔액보다 남은 돈이 많으면 그 차액은 상속인에게 돌아갑니다.
Q. 다주택자도 주택연금에 가입할 수 있나요?
A. 가능합니다. 부부 합산 보유 주택의 공시가격 합계가 12억원 이하이면 다주택자도 가입 자격이 됩니다. 다만 한 채가 아닌 복수의 주택이 있는 경우 가입 조건이 복잡해질 수 있으므로, 한국주택금융공사에 직접 문의하거나 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.
Q. 60세에 일찍 가입하는 게 좋을까요, 70세까지 기다리는 게 나을까요?
A. 정답은 없고, 어느 쪽이 유리한지는 개인 상황에 따라 다르다고 보는 편이 맞습니다. 일찍 가입하면 월 수령액은 적지만 더 오래 받고, 늦게 가입하면 월 수령액은 크지만 받는 기간이 짧습니다. 지금 당장 생활비가 부족하다면 기다리는 것이 반드시 이득이라고 보기 어렵습니다. 국민연금 수령 시기, 현재 현금 흐름, 예상 생활비를 함께 계산해서 결정하시길 권합니다.
주택연금은 자산이 있어도 쓸 수 없는 현실을 해결해 주는 실용적인 도구임은 분명합니다. 다만 한 번 가입하면 되돌리기가 쉽지 않은 구조인 만큼, 부모님과 자녀가 함께 앉아 국민연금 수령 시기, 예상 의료비, 향후 거주 계획을 꺼놓고 이야기해 보는 것이 먼저라고 생각합니다. 제가 직접 알아보면서 느낀 건, 이 제도는 빨리 가입하는 것보다 제대로 이해하고 가입하는 것이 훨씬 중요하다는 점이었습니다. 한국주택금융공사 홈페이지에서 제공하는 수령액 시뮬레이션을 먼저 돌려보는 것을 출발점으로 추천드립니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 금융 조언이 아닙니다. 실제 가입 여부는 반드시 전문가 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.
--- 참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/018/0006375634
