6억 8천짜리 빌라를 6억에?… 신축 빌라 '다운계약' 판치는 이유와 대응법

 여러분 안녕하십니까! 부동산 시장의 이모저모를 시원하고 알기 쉽게 파헤쳐 드리는 여러분의 랜선 가이드, 윤인싸입니다.

 오늘 준비한 소식은 최근 부동산 시장에서 아주 뜨겁게 달어오르고 있는 신축 빌라 '다운계약' 실태와 그 이면에 숨겨진 충격적인 진실입니다. 최근 아파트 가격이 치솟고 전세난이 겹치면서 상대적으로 부담이 적은 서울 빌라 시장으로 수요가 몰리고 있는데요. 이 틈을 타 정부의 지원 정책을 악용한 편법이 판치고 있다고 합니다. 도대체 무슨 일이 벌어지고 있는지, 지금부터 저와 함께 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다!

1. 1·10 대책의 허점, 그리고 '다운계약'의 유혹

 요즘 서울 아파트 매매나 전월세 거래량은 전반적으로 감소세를 보이는 반면, 연립·다세대(빌라) 거래량은 눈에 띄게 급증하고 있습니다. 다방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 올해 1~5월 서울 연립·다세대 매매 거래량은 지난해 같은 기간보다 무려 45.8%나 폭증했다고 해요. 한국부동산원에 따르면 지난 5월 서울 연립·다세대주택 매매수급지수도 109.0을 기록하며, 전세난이 극심했던 2021년 9월 이후 4년 8개월 만에 가장 높은 수치를 찍었습니다.

 문제는 치솟은 토지가와 건축비 때문에 서울 주요 지역의 신축 빌라 분양가격이 이미 6억 원을 훌쩍 넘겨버렸다는 점입니다. 용산구 서빙고동 같은 곳에서는 전용면적 16.5제곱미터도 안 되는 원룸 빌라 분양가가 6억 원 후반대를 기록하고 있어요.

 여기서 정부의 '1·10 대책'이 등장합니다. 2024년 1월 10일 국토교통부가 발표한 이 대책은 비아파트 시장 붕괴에 대응하기 위해 수도권 기준 6억 원 이하의 신축 소형주택을 살 때 주택 수에서 제외해 주는 등 세제 혜택을 주는 골자입니다.

• 서울은 전 자치구가 조정대상지역이라, 이 혜택이 없으면 기존 주택에 빌라 한 채만 더 사도 취득세가 중과되어 무려 8%에 달합니다.

• 지방교육세를 더하면 최대 9%까지 세금 폭탄을 맞게 되죠.

 반면, 서류상 가격을 6억 원 이하로 맞추면 취득세가 1.1%로 뚝 떨어집니다. 이 세금 차이가 무려 5천만 원 안팎에 달하다 보니, 분양업자들과 일부 무등록 중개업자들이 손을 잡고 "계약서는 6억 원으로 쓰고, 차액은 수표나 현금으로 따로 주세요!"라며 매수자들을 꼬드기고 있는 것입니다. 실제로 서빙고동의 한 현장에서는 6억 8천만 원짜리 빌라를 6억 원으로 낮춰 쓰고 8천만 원은 1천만 원짜리 수표 8장으로 따로 달라고 요구하는가 하면, 해방촌 일대에서도 6억 원 초과분을 5만 원권 현금으로 따로 결제하라는 편법이 성행하고 있습니다.

2. 🚨 계약 시 우리가 반드시 주의해야 할 점

 세금을 아낄 수 있다는 달콤한 말에 넘어가 다운계약에 동참했다간 한순간에 범법자로 전락할 수 있습니다. 내 소중한 자산과 법적 안전을 지키기 위해 계약 시 반드시 명심해야 할 점들을 짚어봅니다.

• 실제 거래금액 그대로 투명하게 계약서 작성하기: 어떤 감언이설이나 세금 절감 유혹이 있더라도, 계약서에 실제 거래 가격이 아닌 허위 금액을 기재하는 것은 명백한 주택법 위반이자 불법입니다. 타협은 절대 금물입니다.

• 중개사무소 및 종사자 신원 철저히 확인하기: 분양 현장에는 분양업체 직원이 마치 공인중개사인 것처럼 행세하거나 무등록 업자가 끼어있는 경우가 비일비재합니다. 반드시 정식 등록된 공인중개사인지 중개사무소 등록증과 명함을 대조하고 확인해야 합니다.

• 권리산정기준일 및 건축물대장 꼼꼼히 대조하기: 특히 초기 재개발 추진 구역의 신축 빌라를 볼 때는 현금청산 대상은 아닌지, 건축물대장상의 사용승인일과 권리산정기준일을 철저하게 따져봐야 나중에 낭패를 보지 않습니다.

3. ⚖️ 혹시 이런 일이 생겼을 때의 대처 방안

 만약 이미 다운계약 요구를 받았거나, 나도 모르게 연루되어 위기에 처했다면 어떻게 해야 할까요? 당황하지 말고 현명하게 대처해야 합니다.

• 자진신고(리니언시) 제도 적극 활용하기: 부동산 거래 질서 교란 행위는 자진신고할 경우 과태료를 감면받을 수 있는 리니언시 제도가 마련되어 있습니다. 연루되었다면 즉시 자진신고하여 피해를 최소화해야 합니다.

• 공식 기관에 즉시 신고하기: 국토교통부 부동산거래질서교란행위 신고센터나 해당 물건지가 있는 관할 구청에 증거 자료와 함께 신고하여 정식 조치를 밟아야 합니다.

• 전문가 상담 및 증거 확보: 계약서, 녹취록, 계좌이체 내역이나 수표 지급 관련 기록 등 객관적인 증거를 철저히 확보한 후 부동산 전문 변호사와 상담하여 법적 조력을 구하는 것이 안전합니다.

4. 🔮 이런 일로 인한 향후 시장 상황 유추

 다운계약과 같은 편법 거래가 만연해지면 우리 부동산 시장 전체에는 심각한 부작용과 후폭풍이 몰아치게 됩니다.

• 실거래가 통계의 심각한 왜곡: 낮춰 신고된 허위 가격이 그대로 실거래가 통계에 반영되면서 시장 시세에 거대한 착시를 일으킵니다. 이는 결국 후속 거래 가격 왜곡은 물론, 은행권의 대출 심사 기준까지 뒤틀리게 만듭니다.

• 매수자의 치명적인 후폭풍 (양도세 폭탄 및 과태료): 당장은 취득세를 아껴서 이득을 본 것 같지만, 향후 이 주택을 매도할 때 실제 취득가가 낮게 잡혀 있어 양도소득세 폭탄을 맞게 됩니다. 또한 허위 신고가 적발되면 취득가액의 최대 10%에 달하는 과태료와 가산세가 추징됩니다.

• 당국의 고강도 전수 점검 및 철퇴: 편법 거래가 사회적 문제로 수면 위로 떠오른 만큼, 정부와 지자체가 신축 빌라 분양 현장을 겨냥해 대대적인 전수조사와 무등록 중개 행위 단속의 칼을 빼어들 가능성이 매우 높습니다.

5. 💡 빌라 투자 포인트 및 투자 시 주의할 점

아파트 규제의 풍선효과로 빌라 수요가 늘고 초기 재개발 지역을 중심으로 투자 열기가 뜨겁지만, 이럴 때일수록 냉철한 안목이 필요합니다. 마지막으로 윤인싸가 정리해 드리는 투자 포인트와 주의점입니다.

• 투자 포인트:

         -  아파트 전세난의 대안으로 서울 역세권이나 신속통합기획 등이 추진되는 초기 재개              발 구역 내 소형 빌라는 장기적인 관점에서 주거 사다리 복원과 자산 가치 상승을                기대해 볼 수 있는 매력적인 대안이 될 수 있습니다.

        -  탄탄한 임차 수요가 꾸준히 유입되는 입지라면 실수요와 투자수요를 모두 잡을 수               있습니다.

• 투자 시 주의할 점:

        -  정부의 세제 혜택(1·10 대책 등)만을 맹신하여 무리하게 틈새를 파고드는 투자는 금             물입니다. 정상적인 세금과 부대비용을 모두 감안한 보수적인 수익률 계산이 필수입             니다.

        -  '눈 가리고 아웅'식의 편법 계약을 유도하는 현장은 추후 엄청난 법적 리스크와 세금             폭탄으로 돌아오므로 무조건 배제해야 합니다.

        -  건축물의 위법 여부, 정확한 대지 지분, 그리고 사업 실현 가능성을 꼼꼼히 검증하는             혜안을 기르시길 바랍니다.

 오늘 준비한 소식은 여기까지입니다! 언제나 현명하고 안전한 투자를 지향하는 여러분의 든든한 멘토, 윤인싸였습니다. 다음에도 더 유익하고 알찬 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

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