윤작가의 머니 인사이트

부동산 가격 하락 시 정부 매입 정책, 과연 해결책인가 아니면 과도한 개입인가? 집값이 떨어지면 정부가 사서 공공주택으로 공급하겠다는 정책이 나왔습니다. 처음 이 소식을 접했을 때 솔직히 "이게 맞는 방향인가?" 하는 의문이 먼저 들었습니다. 몇 년 전 금리가 급등하면서 영끌 대출로 집을 샀던 지인이 경매 직전까지 몰렸던 장면이 떠올랐기 때문입니다. 그 아찔한 경험이 있어서인지, 이번 정책을 바라보는 시선이 더 복잡하게 느껴집니다. 공공매입 시스템, 팩트부터 짚어보면 이재명 대통령은 2025년 6월 30일 SNS를 통해 주택가격 급락 시나리오에 대비한 공공매입(Public Purchase) 시스템 구축을 지시했습니다. 공공매입이란 정부 또는 공공기관이 민간 주택을 일정 기준가 이하로 대량 매입해 공공임대주택 등으로 전환하는 방식입니다. 시장에 급매물이 쏟아지더라도 정부가 받아내 가격 붕괴를 막겠다는 논리입니다. 배경에는 세 가지 악재가 동시에 겹칠 수 있다는 판단이 깔려 있습니다. 조기 대량 공급, 투기수요 억제, 그리고 고금리로 인한 주택담보대출 연체율 상승입니다. 주택담보대출 연체율(Delinquency Rate)이란 총 대출 잔액 중 일정 기간 이상 원리금을 갚지 못한 비율을 말합니다. 이 수치가 올라가면 경매 물건이 늘어나고, 매수자가 줄어든 시장에서는 가격이 빠르게 무너집니다. 실제로 국토교통부 자료에 따르면 최근 3년간 전국 주택 인허가와 착공 건수가 크게 줄었습니다. 공급 부족 누적에 정부가 조기 인허가 인센티브와 국토부 주택공급 인력 확대, 추가 택지 발굴을 동시에 지시한 이유입니다. 정책의 방향은 공급 확대와 투기 억제를 동시에 진행하되, 만에 하나 급락이 오면 공공이 방어막이 되겠다는 구조입니다. ( 출처: 국토교통부 ) 이번 정책에서 정부가 동시에 추진하겠다고 밝힌 핵심 수단을 정리하면 다음과 같습니다. 조기 인허가·착공 인센티브 도입으로 공급 속도 끌어올리기 투기수요 억제를 위한 대출 규제 유지 청년...

성실히 빚 갚은 사람은 바보? 코로나 빚 6조 탕감 정책의 불편한 진실 솔직히 저는 처음 이 뉴스를 봤을 때 "잘됐다"는 생각이 먼저 들었습니다. 코로나 때 대출로 버텨온 소상공인들이 얼마나 힘들었는지 주변에서 직접 봤기 때문입니다. 그런데 기사를 끝까지 읽고 나니 생각이 복잡해졌습니다. 6조 3천억 원 규모의 장기 연체 채무를 소각하거나 조정하겠다는 정부 발표, 과연 이게 공정한 정책일까요. 6조짜리 빚 탕감, 왜 지금 나온 건가 2020년부터 2023년 팬데믹 기간 동안 개인사업자에게 나간 대출 총액은 358조 7천억 원입니다. 이 중 아직 갚지 못한 돈이 154조 7천억 원, 전체의 43.1%에 달합니다. 그 가운데 3개월 이상 연체된 금액이 6조 3천억 원입니다. 숫자로 보면 전체 대출 잔액의 4.1%지만, 절대 금액으로는 결코 작지 않습니다. 타이밍이 묘합니다. 한국은행이 8월 27일 기준금리를 연 3%로 올렸습니다. 두 달 연속 인상이고, 추가 인상 가능성도 열어놨습니다. 기준금리(基準金利)란 중앙은행이 시중 금융기관과 거래할 때 기준으로 삼는 금리를 뜻하는데, 이 숫자가 오르면 시중 대출금리도 따라 오르는 구조입니다. 이미 빚을 감당하기 어려운 분들 입장에서는 이자 부담이 눈덩이처럼 커지는 상황이 된 겁니다. 정부가 내세우는 논리는 이렇습니다. 해외는 코로나 때 재정으로, 즉 현금으로 소상공인을 지원했지만 한국은 대출로 버티게 했다는 겁니다. 방역에 협조하느라 영업을 못 한 대가가 고스란히 빚으로 남았으니, 공동체가 재기의 기회를 줘야 한다는 논리입니다. 저는 이 논리 자체가 틀렸다고 생각하지는 않습니다. 다만 문제는 그 논리가 얼마나 정교하게 집행되느냐에 있다고 봅니다. 이번 정부안에 따르면, 상환능력을 완전히 잃은 채권은 일괄 매입해 소각하고, 일부 갚을 능력이 있는 경우는 원금 감면이나 상환기간 연장으로 지원하는 방식이 유력합니다. 대상은 코로나 피해 소상공인의 무담보 채권 중 2023년 6월 이전에 연체가...

분상제 실거주 의무 3년 유예 종료…카드·통신 기록까지 털어가는 대대적 실태조사 파장 분양가상한제 아파트에 당첨되고도 세입자의 계약갱신청구권과 실거주 의무 사이에 끼어 숨이 막혔던 경험이 있습니다. 정부가 3년 유예를 해준다기에 한숨 돌렸는데, 막상 유예 만료가 코앞으로 다가오자 카드·통신·TV 수신 기록까지 뒤지겠다는 엄포가 날아들었습니다. 근본 제도는 손대지도 않은 채 처벌 칼날만 벼리고 있는 현실, 직접 겪어보니 정말 황당하기 짝이 없습니다. 분상제 실거주 의무, 도대체 어떤 제도인가 분양가상한제(分讓價上限制)란 신규 아파트 분양 가격에 상한선을 두어 시세보다 저렴하게 공급하는 제도입니다. 쉽게 말해 정부가 분양가 천장을 정해 놓는 것인데, 그 혜택이 특정 매수자에게만 집중되는 것을 막기 위해 실거주 의무라는 조건을 함께 걸어 두었습니다. 실거주 의무 기간은 분양가격이 주변 시세의 몇 퍼센트냐에 따라 달라집니다. 공공택지의 경우 시세 80% 미만이면 5년, 80~100%면 3년이 적용되고, 민간택지는 각각 3년·2년입니다. 단, 분양가가 주변 시세보다 비싸게 책정된 경우에는 의무 자체가 붙지 않습니다. 그런데 이 기준을 정하는 권한이 지자체에 있습니다. 같은 강남권 분상제 단지라도 어느 지자체가 어떤 시세를 기준으로 삼느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 제가 이 구조를 몸으로 체감한 건 당첨 통보를 받은 직후였습니다. 아크로 리츠카운티처럼 8억 원 안팎의 시세 차익이 기대되는 단지도 지자체 판단 하나로 실거주 의무가 면제되는 반면, 조건이 비슷한 다른 단지는 의무 기간이 꼬박 붙는 경우가 있습니다. 같은 제도 안에서 이렇게 들쭉날쭉한 결과가 나온다는 게, 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 공공택지 분양가 시세 80% 미만 → 실거주 의무 5년 공공택지 분양가 시세 80~100% → 실거주 의무 3년 민간택지 분양가 시세 80% 미만 → 실거주 의무 3년 민간택지 분양가 시세 80~100% → 실거주 의무 2년 공공·민간택...

전세 7억에 월세 162만 원 시대, 서울 세입자들이 벼랑 끝으로 내몰리는 이유 작년 재계약 시즌, 집주인한테서 보증금을 1억 넘게 올려달라는 연락을 받았습니다. 눈앞이 캄캄해진 채로 발품을 팔아봤지만 순수 전세 매물은 찾을 수가 없었고, 그 자리를 반전세와 월세가 가득 채우고 있었습니다. 서울 아파트 평균 전세가 7억 원을 넘고, 월세는 162만 원까지 오른 지금, 세입자들의 선택지는 사실상 사라지고 있습니다. 매물 실종 — 전세가 사라진 자리에 남은 것들 일반적으로 전세 매물이 줄면 집값이 오르거나 수요가 다른 지역으로 분산된다고 알려져 있습니다. 그런데 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 수요가 분산되는 것이 아니라, 세입자들이 아예 선택지 자체를 잃는 방향으로 흘러가고 있습니다. 발품을 팔아 돌아다녀도 나오는 매물 자체가 없었으니까요. 임대차 시장에서 전세 공급이 줄어드는 데는 복합적인 원인이 있습니다. 지난해 10·15 대책으로 서울 및 일부 경기 지역 주택 매수 시 실거주 의무(실거주 요건이란 주택을 산 사람이 직접 그 집에 살아야 한다는 조건입니다)가 생기면서 집주인들이 임대를 꺼리기 시작했습니다. 6·27 규제로 소유권 이전 조건부 전세 대출이 금지되고, 전세 퇴거 대출 한도가 1억 원으로 묶인 것도 악재였습니다. 전세 퇴거 대출이란 세입자가 나갈 때 집주인이 보증금을 돌려주기 위해 쓰는 대출인데, 이 한도가 묶이자 집주인들이 아예 전세를 안 놓겠다는 쪽으로 방향을 틀었습니다. 여기에 정부가 발표한 세제개편안까지 겹쳤습니다. 비거주 1주택자의 종합부동산세(종부세) 기본공제액을 9억 원으로 낮추고, 장기보유특별공제 혜택을 줄이는 내용이 담겼습니다. 종합부동산세란 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 매기는 보유세로, 공제액이 줄수록 납세 부담이 늘어납니다. 세 부담이 커진 집주인들이 매물을 거두거나 실거주를 선택할수록, 임차인이 선택할 수 있는 전세 매물은 더 줄어들 수밖에 없는 구조입니다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 평균 ...

마곡 집값 폭등에 등촌동 30년 구축마저 신고가? 서울 외곽 부동산 시장의 명암과 영끌 대란의 진실 마곡 아파트 시세를 보다가 한숨부터 나왔습니다. 전용 84㎡ 한 채가 17억 원을 넘어서는 걸 보고 저는 조용히 검색창을 닫았습니다. 그렇게 눈을 돌려 발품을 팔기 시작한 곳이 바로 등촌동이었고, 결국 그곳에서 계약서에 도장을 찍었습니다. 이 글은 그 과정에서 직접 보고, 느끼고, 고민했던 것들을 솔직하게 정리한 내용입니다. 마곡 가격이 밀어올린 등촌동의 온도 서울 아파트 시장에서 요즘 자주 쓰이는 말이 순환매(循環買)입니다. 순환매란 가격이 오른 지역의 수요가 상대적으로 저렴한 인근 지역으로 이동하면서 그 지역 가격도 함께 끌어올리는 현상을 뜻합니다. 마곡에서 등촌동으로의 흐름이 딱 그 교과서적인 사례입니다. 실제로 마곡엠밸리9단지 전용 84㎡는 지난달 17억3000만원에 거래됐습니다. 같은 면적 기준으로 등촌동 진로·미주아파트와 비교하면 약 6억 원 가까이 차이가 납니다. 저도 처음엔 "6억 차이면 그냥 마곡을 포기하는 게 맞지 않냐"고 생각했는데, 막상 두 지역을 직접 돌아보고 나서는 생각이 바뀌었습니다. 예산이 현실이 되는 순간, 6억은 포기할 수 있는 숫자가 아니었습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 진로·미주아파트 전용 84.96㎡는 지난달 11억5000만원에 거래되며 역대 최고가를 기록했습니다. 연도별 평균 거래가격을 보면 흐름이 더 선명합니다. 2023년 평균 거래가: 약 7억9000만원 2024년 평균 거래가: 약 8억1900만원 2025년 평균 거래가: 약 8억9500만원 2026년 평균 거래가: 10억원 이상 (7월 최고가 11억5000만원) 3년 만에 평균가가 3억 원 넘게 올랐습니다. 이걸 단순한 시세 반영이라고 보는 분들도 있는데, 저는 이게 단순한 상승이 아니라 수요 이동의 결과라고 봤습니다. 마곡과 발산에서 밀려난 실수요자들이 등촌동으로 몰렸고, 그 압력이 숫자로 나타나고 있...

성실 상환자는 호구인가? 자영업자 빚 탕감 정책의 씁쓸한 이면 솔직히 저는 이 뉴스를 처음 접했을 때 "잘됐다"는 생각보다 "이게 맞나"라는 찜찜함이 먼저 들었습니다. 정부가 코로나19 시기 대출을 받은 뒤 연체 상태에 빠진 자영업자들의 빚을 최대 5조~6조 원 규모로 줄여주는 방안을 추진하고 있습니다. 주변에서 적금을 깨고 지인에게 빌려가면서까지 빚을 갚아낸 사람들을 직접 봐온 저로서는, 이 정책이 단순히 "좋은 일"로 정리되지 않았습니다. 5조 원 감면, 숫자 뒤에 숨은 구조 이번 정부 방안의 대상은 코로나19 시기에 발생한 대출 중 일정 조건을 충족한 장기 연체 채권(長期 延滯 債權)입니다. 장기 연체 채권이란 상환이 일정 기간 이상 이루어지지 않아 금융기관이 사실상 회수를 포기하거나 별도로 분류한 부실 채권을 말합니다. 금융 당국 기준으로는 보통 3개월 이상 원리금 상환이 안 된 경우를 연체로 분류하고, 그 상태가 수년간 이어진 경우를 장기 연체로 봅니다. 감면 규모가 5조~6조 원이라는 수치는 작은 숫자가 아닙니다. 한국은행의 자료에 따르면 자영업자 대출 잔액은 2023년 기준 1,000조 원을 넘어섰고, 이 중 연체율이 상승 추세에 있다는 점은 이미 여러 차례 보고된 바 있습니다( 출처: 한국은행 ). 6조 원이 전체 자영업자 대출에서 차지하는 비율은 크지 않아 보여도, 그게 온전히 세금이나 금융 시스템의 손실로 귀결된다는 점에서 이야기가 달라집니다. 정부가 이 정책을 추진하는 배경에는 취약차주(脆弱借主)의 누적된 부담이 있습니다. 취약차주란 소득 대비 부채 비율이 높거나 다중 채무를 지고 있어 재정적으로 극히 취약한 상태의 채무자를 뜻합니다. 고금리가 장기화되면서 이자 부담이 눈덩이처럼 불어난 탓에, 실제로 원금은커녕 이자조차 감당하지 못하는 자영업자가 상당수에 달한다는 게 현장의 목소리입니다. 제가 알고 있는 한 지인도 코로나 때 버팀목 자금 대출을 받았다가 장사가 살아나지 ...

외국인 국민연금 추납 논란: 단 1개월 가입으로 수급권 취득, 이대로 괜찮은가? 지인의 남편분이 돌아가셨을 때의 일이 아직도 머릿속에 남아 있습니다. 이직 사이의 짧은 공백기 탓에 유족연금 대상에서 제외됐고, 결국 일시금으로만 처리됐다는 이야기를 들었을 때 정말 허탈했습니다. 평생 성실하게 보험료를 납부해 온 분이 정작 필요한 순간에 제대로 된 보장을 받지 못하는 경우가 이렇게 흔하다는 게 여전히 믿기지 않습니다. 그런데 최근 단기 체류 외국인들이 추납 제도를 통해 손쉽게 노령연금 수급권을 얻고 있다는 뉴스를 접하고 나서, 허탈함을 넘어 분통이 터졌습니다. 단 1개월 가입으로 연금을 탈 수 있다고요? 국민연금은 가입 기간이 10년, 즉 120개월을 채워야 노령연금(老齡年金)을 수령할 수 있습니다. 노령연금이란 일정 연령에 도달한 가입자가 매달 지급받는 노후 소득 보장 급여를 말합니다. 그런데 여기에 추후납부(追後納付), 줄여서 '추납'이라는 제도가 있습니다. 추납이란 실직이나 경력 단절 등으로 보험료를 내지 못했던 기간에 대해 나중에 소급해서 납부할 수 있도록 허용하는 제도입니다. 쉽게 말해, 과거에 못 낸 보험료를 한꺼번에 내고 가입 기간을 채울 수 있는 보완 장치입니다. 문제는 이 제도가 단기 체류 외국인에게도 그대로 적용된다는 데 있습니다. 국내에 잠깐 머무르며 국민연금에 1개월만 가입한 외국인도 최대 119개월치 보험료를 추납하면 곧바로 수급 요건을 충족할 수 있습니다. 실제로 제가 이 구조를 처음 알았을 때 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 내국인도 공백기 때문에 수급권을 못 챙기는 경우가 생기는데, 외국인은 추납으로 손쉽게 요건을 채울 수 있다니, 제도 설계 자체에 문제가 있다고 볼 수밖에 없습니다. 실제 수치를 보면 추세가 뚜렷합니다. 외국인의 추납 신청 건수는 다음과 같이 급증하고 있습니다. 2023년: 530건 2024년: 848건 2025년: 1,517건 (전년 대비 약 79% 증가) 2025년 상반기(1...