"외국인 주택 보유 10만 채... 우리만 규제에 막혀 허탈한 이유"
"외국인 주택 보유 10만 채... 우리만 규제에 막혀 허탈한 이유"
솔직히 저는 이 통계를 보기 전까지, 외국인 주택 보유가 이 정도 규모인지 몰랐습니다. 국토교통부 발표 기준으로 외국인이 소유한 국내 주택이 10만 8천 가구를 넘어섰다는 사실, 그리고 그걸 확인한 순간 제가 느낀 감정은 분노라기보다 허탈함에 가까웠습니다. 몇 년째 월급을 쪼개며 버티고 있는데, 내 발목을 잡는 규제는 왜 이리 내 쪽에만 촘촘한 건지 싶었습니다.
외국인 주택 보유, 숫자로 보면 더 선명해진다
국토교통부가 발표한 외국인 토지·주택 보유 통계에 따르면(출처: 국토교통부), 2025년 12월 기준 외국인이 보유한 국내 주택은 총 10만 8,231가구입니다. 전년 대비 8.0% 증가한 수치로, 전체 주택 가운데 외국인 소유 비율은 0.55%입니다. 단순 비율로만 보면 작아 보이지만, 절대 수치로 환산하면 10만 가구가 넘는다는 사실은 결코 가볍게 볼 수 없습니다.
국적별로는 중국인이 6만 1,000여 가구로 압도적 1위입니다. 지역별로는 경기도가 4만 2,386가구로 가장 많고, 서울과 인천이 뒤를 이었습니다. 즉 수도권에 외국인 보유 주택이 집중된 구조입니다. 이 지역들이 우리나라에서 집값과 전셋값이 가장 가파른 곳이라는 점을 감안하면, 숫자의 무게가 달리 느껴집니다.
외국인 주택 보유 규모를 정리하면 다음과 같습니다.
- 전체 외국인 보유 주택: 108,231가구 (전년 대비 +8.0%)
- 국적별 1위: 중국인 약 6만 1,000가구
- 지역별 1위: 경기도 42,386가구
- 서울·인천이 2·3위로 수도권 집중 현상 뚜렷
- 전체 주택 대비 외국인 소유 비율: 0.55%
수치 자체보다 제가 더 불편하게 느낀 건 이 숫자가 매년 꾸준히 늘고 있다는 흐름입니다. 작년 한 해만 8% 늘었다면, 5년 후에는 어떻게 될지 어렵지 않게 짐작이 됩니다.
토지거래허가구역 지정, 실효성 있는 대책인가
정부는 지난해 8월, 수도권 주요 지역을 외국인 대상 토지거래허가구역(土地去來許可區域)으로 지정했습니다. 토지거래허가구역이란 부동산 투기 과열이 우려되는 지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 관할 관청의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 쉽게 말해, 아무나 마음대로 사고팔 수 없도록 제동을 걸어두는 장치입니다. 이 조치 이후 수도권 외국인 주택 거래량이 실제로 감소했다는 집계 결과도 있어서, 어느 정도 효과가 있다고 보는 시각도 있습니다.
그런데 저는 이 부분에서 솔직히 의구심이 생겼습니다. 토지거래허가구역 지정이 이미 매입된 주택을 되돌리지는 못합니다. 새로운 추가 매입을 막는 효과는 있을 수 있지만, 지금까지 10만 가구를 넘기도록 외국인 보유 주택이 늘어나는 동안 정부가 한 발 늦게 움직인 건 아닌가 하는 아쉬움이 남습니다. 투기성 매입 억제를 위한 제도라면, 사후 대응보다 선제적 기준이 먼저 갖춰졌어야 한다는 생각이 드는 것도 사실입니다.
다만 토지거래허가구역 지정만으로는 부족하다는 의견과 함께, 외국인 부동산 취득세(取得稅) 중과 강화가 필요하다는 목소리도 커지고 있습니다. 취득세란 부동산 등 자산을 취득할 때 납부하는 세금인데, 일부 국가들처럼 외국인에게 내국인보다 높은 세율을 적용하는 방안이 거론되고 있습니다. 싱가포르나 캐나다처럼 외국인 부동산 취득에 고율의 추가 세금을 부과하는 사례를 참고해야 한다는 의견도 있는데, 저는 개인적으로 이쪽이 더 실질적인 억제책이 될 수 있다고 봅니다.
DSR 규제, 내 집 마련의 발목을 잡는 이중 장벽
이번 통계를 접하면서 제가 가장 크게 느낀 감정은 역시 이중성이었습니다. 저는 몇 년째 내 집 마련을 목표로 저축을 이어오고 있는데, 막상 집을 사려고 알아보니 DSR 규제가 생각보다 훨씬 높은 벽이었습니다. DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)이란 연 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 합계 비율을 뜻합니다. 예를 들어 DSR이 40%라면, 연 소득의 40%를 초과하는 수준의 대출 상환은 불가능하다는 의미입니다.
치솟는 집값에 맞춰 대출을 받아보려 해도, 강화된 DSR 규제 때문에 제가 실제로 받을 수 있는 한도는 턱없이 부족했습니다. 제 경험상 이 규제의 벽은 뉴스에서 설명하는 것보다 훨씬 현실적으로 느껴졌습니다. 서류를 들고 은행 창구에 앉아서 "이 정도밖에 안 됩니다"라는 말을 들었을 때의 허탈함은 아직도 기억에 생생합니다.
물론 DSR 규제가 과도한 가계부채를 막기 위한 불가피한 조치라는 시각도 있습니다. 무분별한 대출로 인한 금융 리스크를 방지해야 한다는 논리는 저도 충분히 이해합니다. 그런데 자국민에게는 소득 기반의 엄격한 한도를 적용하면서, 외국인 매입에 대해서는 국내 금융권 대출 규제가 사실상 적용되지 않는 구조라는 점은 명백히 형평성 문제가 있다고 봅니다. 외국인은 본국 자금이나 별도 경로로 자금을 조달하기 때문에 DSR 규제의 영향을 거의 받지 않는 경우가 많습니다. 같은 수도권 아파트를 두고 자국민은 대출 한도 때문에 포기하고, 외국인은 자금 출처와 무관하게 현금으로 매입하는 구조가 반복된다면, 이건 단순한 시장 논리로만 설명하기 어려운 문제입니다.
내 집 마련, 이 허탈함을 어떻게 받아들여야 하는가
열심히 살면 될 줄 알았습니다. 솔직히 그 말을 꽤 오랫동안 믿었습니다. 하지만 이 통계를 보면서 그 믿음에 조금씩 균열이 생기는 걸 느꼈습니다. 주거 사다리(住居 梯子)라는 표현이 있습니다. 이는 저소득층이나 젊은 세대가 임대에서 시작해 점진적으로 자가 소유로 이동하는 단계적 주거 이동 경로를 뜻합니다. 그런데 지금 이 주거 사다리가 제 세대에게는 끊겨 있다는 느낌이 점점 강해집니다.
외국인 주택 보유 증가와 내국인의 내 집 마련 어려움이 직접적인 인과관계라고 단정하기는 어렵습니다. 집값 상승의 원인은 금리, 공급 부족, 유동성 등 복합적인 요인이 얽혀 있기 때문입니다. 이 문제를 단순히 외국인 탓으로만 돌리는 건 무리가 있다고 보는 분들도 있고, 저도 그 시각을 완전히 무시하진 않습니다.
그러나 자국민에게는 LTV(주택담보대출비율, Loan to Value Ratio)와 DSR이라는 이중 장치로 대출 한도를 조이면서, 외국인의 투기성 매입에 대해서는 사후 규제조차 늦었다는 사실은 분명히 짚어야 한다고 생각합니다. LTV란 주택 가격 대비 받을 수 있는 담보 대출의 최대 비율을 의미하는데, 이 역시 지역과 주택 가격에 따라 40~70% 수준으로 제한됩니다. 결국 실수요자인 자국민은 두 겹의 대출 규제에 막혀 있고, 외국인 투자자에게는 그 규제망이 상대적으로 느슨한 구조입니다. 이 간극이 좁혀지지 않는 한, 주거 박탈감은 계속 쌓일 것입니다. 한국부동산원의 통계를 보면 수도권 아파트 매매가는 최근 수년간 꾸준히 상승세를 유지하고 있어, 실수요자들의 진입 장벽이 갈수록 높아지는 추세임을 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 외국인이 한국에서 주택을 살 때 내국인과 같은 대출 규제를 받나요?
A. 국내 금융기관에서 대출을 받는다면 DSR·LTV 등의 규제가 동일하게 적용될 수 있습니다. 그러나 외국인 매입자 중 상당수는 본국 자금이나 해외 송금 등 국내 금융 외 경로로 자금을 조달하는 경우가 많아 사실상 대출 규제의 영향을 받지 않는 경우가 적지 않습니다. 이 부분이 자국민과의 형평성 논란으로 이어지고 있습니다.
Q. 토지거래허가구역으로 지정되면 외국인은 집을 살 수 없나요?
A. 완전히 불가능한 것은 아닙니다. 토지거래허가구역 내에서는 일정 면적 이상의 토지·주택 거래 시 관할 지자체의 허가를 받아야 하며, 실거주 목적 여부 등을 심사합니다. 다만 이 제도가 이미 보유 중인 주택을 소급해서 환수하거나 제한하는 장치는 아니어서, 사후 규제라는 한계가 있다는 시각도 있습니다.
Q. 중국인이 한국 부동산을 많이 사는 이유는 뭔가요?
A. 여러 해석이 있습니다. 중국 내 자산 이전 수요, 한국 부동산을 안전 자산으로 보는 시각, 지리적 접근성 등이 복합적으로 작용한다는 분석이 많습니다. 외국인 투기성 매입을 우려하는 시각이 있는 반면, 합법적 범위 내의 자산 운용이라는 반론도 있어 어느 한쪽으로 단정하기 어려운 면이 있습니다.
Q. 평범한 직장인이 수도권에서 내 집 마련하려면 어떤 방법이 있나요?
A. DSR·LTV 규제를 감안하면 일반 대출만으로 수도권 매입이 쉽지 않은 게 현실입니다. 정부의 특례보금자리론이나 신생아 특례대출처럼 우대금리와 완화된 조건을 제공하는 정책 금융 상품을 먼저 검토해보는 것이 현실적인 방법이 될 수 있습니다. 다만 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 금융 조언이 아니므로 구체적인 상품은 금융 전문가 또는 은행 상담을 통해 확인하시길 권합니다.
Q. 외국인 부동산 보유에 대한 세금 규제를 강화한 나라가 있나요?
A. 있습니다. 싱가포르는 외국인 주거용 부동산 취득 시 60%의 추가 인지세를 부과하고 있고, 캐나다는 외국인 주택 취득 금지 조치를 한시적으로 시행한 바 있습니다. 이런 해외 사례를 한국에 그대로 적용하는 것이 적절한지에 대해서는 의견이 갈리지만, 실효성 있는 제도적 장치를 마련해야 한다는 목소리는 분명히 높아지고 있습니다.
저는 이 통계를 보면서 외국인 부동산 보유 자체를 무조건 막아야 한다고 생각하지는 않습니다. 다만 자국민이 두 겹의 대출 규제 앞에서 내 집 마련의 꿈을 미루고 있는 동안, 외국인 투기성 매입에 대한 기준은 왜 이렇게 뒤늦게 작동하는지 그 온도 차이가 너무 크다는 생각은 지울 수가 없습니다. 실수요자를 위한 규제 완화와 투기성 외국인 매입에 대한 실효성 있는 제도가 함께 마련되어야 한다고 봅니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 담은 것으로, 전문적인 금융·법률 조언이 아님을 밝혀둡니다.
--- 참고: https://www.instagram.com/reels/DZVAWVeTsO7/
